Как купить недвижимость за рубежом россиянину в 2026 году: страны, документы, оплата и ВНЖ

Гражданин России в 2026 году свободно покупает квартиру в Турции, Грузии, ОАЭ, Армении, Казахстане, Японии и еще ряде стран, а в Таиланде и Вьетнаме — только квартиру без земли. Вход начинается примерно с 50 000 $, сборы при покупке — от 0 % в Грузии до 9 % в Италии. Главная сложность не в праве купить, а в оплате: лимитов ЦБ для граждан РФ с 8 декабря 2025 года нет, но деньги должны дойти до банка страны покупки.

Ниже: где можно владеть землей, какие нужны документы, этапы сделки, оплата и отчет в ФНС.

В конце — расчет по чекам: квартира за 100 000 $ в Батуми и в Анталье со всеми сборами в долларах и рублях.

Данные на 28-30 октября 2026 года: реестры и налоговые правила стран, обзоры юристов, сообщения СМИ. Курсы: ЦБ РФ на 30.10.2026 — 1 $ = 80,6761 ₽; ЦБ Турции на 27.10.2026 — 1 $ = 49,7892 лиры; НБГ на 28.10.2026 — 1 $ = 2,596 лари.

Где россиянину можно купить недвижимость за рубежом в 2026 году?

Прямого запрета для граждан России нет в большинстве популярных стран. Различается другое: что именно можно оформить на себя, сколько стоит вход и есть ли вид на жительство за покупку. Сводка по 11 странам на октябрь 2026 года, цены входа — реальные объявления и данные реестров:

Где есть ограничения: земля, аренда, квоты и запреты в ЕС

• Земля не продается иностранцам. Армения (ст. 60 Конституции), Киргизия (земля под домом — аренда или пользование), Таиланд (Land Code, ст. 86), Вьетнам. В Болгарии участок — только через местную компанию ЕООД.
• Только квартира или аренда. В Таиланде — кондо в пределах квоты 49 %, вилла через аренду земли до 30 лет. Во Вьетнаме — квартира на 50 лет с одним продлением. В ОАЭ — только зоны freehold.
• Сельхозземля закрыта. Грузия, Казахстан (ст. 23 Земельного кодекса), Турция (плюс военные зоны).
• Запрет по гражданству. Финляндия с июля 2025 года не разрешает гражданам России и Беларуси покупать недвижимость без разрешения Минобороны, в октябре 2026 года отказано еще шести заявителям (fontanka.ru).

В остальном ЕС покупку жилья санкции не запрещают: в Италии и Болгарии сделку проводят, если покупателя нет в санкционных списках. Сложность в оплате: по Регламенту ЕС 833/2014 (ст. 5b) гражданин РФ без ВНЖ не держит в одном банке ЕС больше 100 000 €, поэтому деньги идут через банк третьей страны на счет нотариуса. В Японии после покупки за 20 дней отчитываются Минфину через Банк Японии.

Какие документы нужны для покупки?

Базовый набор почти везде одинаковый:

• Загранпаспорт, в Турции — с нотариальным переводом.
• Налоговый номер страны. Турция — vergi numarası (выдают в день обращения); Италия — codice fiscale; Казахстан — ИИН: бесплатно только лично в ЦОН, удаленно — через e-Residency за 120 $ в первый год.
• Счет в банке страны. В Турции обязателен для справки об обмене валюты Döviz Alım Belgesi, в Грузии нужен на практике.
• Документы о происхождении денег. Выписки, договор продажи прежнего жилья, справка о доходах. Банк Грузии спрашивает их при поступлении больше 10 000 $.
• Доверенность, если покупаете удаленно: российский нотариус, апостиль, нотариальный перевод.

Этапы сделки: от выбора до регистрации

Вторичка в Турции оформляется в среднем за 2-4 недели с момента выбора, в Грузии и Армении — за 1-3 недели.

Как проверить продавца и объект: реестры и телефоны

Выписку смотрите до задатка:

В Турции обратите внимание на тип тапу: kat mülkiyeti — дом сдан, kat irtifakı — разрешения на заселение iskan еще нет. В Киргизии закона об эскроу на 29.10.2026 нет: у застройщика проверяют госакт на землю.

Как заплатить продавцу из России в 2026 году?

С 8 декабря 2025 года Банк России снял лимиты на переводы валюты за рубеж для граждан РФ, прежний потолок был 1 млн $ в месяц. Продленные ЦБ до апреля 2027 года ограничения касаются нерезидентов, а не граждан России. Подробно — в статье лимиты на переводы валюты.

Что реально мешает платить:

• Банк-получатель. Перевод из российского банка в Киргизию, Казахстан и Армению проходит, в Турцию и Грузию — ограниченно, в ОАЭ и ЕС — почти нет.
• Наличные. Вывезти из России можно не больше 10 000 $ наличной валюты на человека (Указ № 81 от 01.03.2022).
• Задержка до 48 часов. С 1 сентября 2026 года банки могут придерживать подозрительные переводы, разбор — в статье задержка переводов на 48 часов.
• Требования страны. Таиланду нужна валюта из-за границы со справкой FET, ЕС — счет в банке третьей страны.

Рабочая схема для большинства стран: рубли со своего счета в российском банке на свой счет в банке Армении, Казахстана или Киргизии, оттуда в долларах или евро SWIFT-переводом продавцу или на эскроу. Если банк попросит подтвердить источник денег, готовьте выписки и договоры, как в статье банк запросил источник средств.

Какая карта зарубежного банка подойдет для сделки?

Для оплаты квартиры нужен исходящий SWIFT, для бронирования и жизни на месте хватит карты без него. Условия на 30 октября 2026 года:

На любую карту есть рассрочка от 990 ₽ в месяц на срок от 3 до 36 месяцев. Условия — на страницах банковская карта Армении и банковская карта Турции, все варианты рядом — на странице сравнения зарубежных карт. Visa Infinite Армении — 55 000 ₽.

Какую недвижимость за рубежом дают ВНЖ в 2026 году?

Из 11 стран сводки вид на жительство за покупку жилья дают три. Пороги на октябрь 2026 года:

Армения, Казахстан, Киргизия, Таиланд, Вьетнам, Болгария, Италия и Япония за покупку жилья ВНЖ не дают. Порядок для Турции разобран в статье ВНЖ в Турции в 2026 году. По 2-летней визе ОАЭ отраслевые источники пишут, что порог 750 000 AED сняли в апреле 2026 года; проверяйте в Dubai Land Department. Закрытые для ВНЖ кварталы Турции — на goc.gov.tr.

Разбор по чекам: квартира за 100 000 $ в Батуми и Анталье

Считаем одинаковую вторичку за 100 000 $ без ипотеки. Покупатель платит со своего зарубежного счета SWIFT-переводом. Комиссию банка за перевод берем 0,2 %, это допущение: точный тариф у каждого банка свой.

Батуми, Грузия. 100 000 $ по курсу НБГ 2,596 на 28.10.2026 — это 259 600 лари.

• Налог на покупку — 0.
• Регистрация в Публичном реестре за 4 рабочих дня — 150 лари = 57,8 $ (за 1 день — 270 лари).
• Выписка из реестра — 13 лари = 5 $.
• Юрист — 500-1 000 $ по оценке ExpatHub, в расчете 750 $.
• Комиссия за перевод 0,2 % — 200 $.
• Итого: 100 000 + 57,8 + 5 + 750 + 200 = 101 012,8 $, по курсу ЦБ 80,6761 — около 8 149 300 ₽.

Анталья, Турция. 100 000 $ по курсу ЦБ Турции 49,7892 на 27.10.2026 — это 4 978 920 лир.

• Tapu harcı 4 % — 199 157 лир = 4 000 $ (по закону 2 % покупатель и 2 % продавец, на практике часто весь сбор на покупателе).
• Döner sermaye — до 6 681 лиры = 134 $.
• Оценка и полис DASK — 10 000-15 000 лир, около 250 $.
• Присяжный переводчик в тапу — около 100 $ по оценке.
• Комиссия за перевод 0,2 % — 200 $.
• Итого: 100 000 + 4 000 + 134 + 250 + 100 + 200 = 104 684 $, около 8 445 500 ₽.
• С агентом: комиссия не больше 2 % плюс KDV 20 %, то есть до 2 400 $; итого 107 084 $, около 8 639 100 ₽.

Разница между городами — 3 671 $, около 296 200 ₽, и почти вся она в турецком сборе 4 %. Ни один из вариантов не дает ВНЖ: в Грузии нужно 150 000 $, в Турции — 200 000 $. Если своего зарубежного счета еще нет, добавьте карту с исходящим SWIFT, например 53 000 ₽, около 657 $. Ежегодно в Анталье — налог emlak vergisi около 100 $. Как платить на месте, — в статьях как перевести деньги в Грузию и как перевести деньги в Турцию.

Что сообщить в ФНС после покупки?

Сама квартира за рубежом в ФНС не декларируется и налогом на имущество в России не облагается. Отчитываться нужно по счету в иностранном банке, через который шли деньги, — это требование закона о валютном контроле 173-ФЗ:

• Уведомление об открытии счета — в течение 1 месяца, через личный кабинет на nalog.gov.ru.
• Отчет о движении средств — ежегодно до 1 июня за прошлый год. Льгота для оборотов до 600 000 ₽ при оплате квартиры не сработает.
• Штрафы по ст. 15.25 КоАП: за неуведомление об открытии счета — 4 000-5 000 ₽, за пропуск срока или неподачу отчета — от 300 до 3 000 ₽.
• Справочная ФНС — 8-800-222-22-22, звонок бесплатный.

Кто считается валютным резидентом и какие у него обязанности, — в статье валютный резидент РФ.

Какие налоги платить в России?

Налоги в России появляются при сдаче и продаже:

• Аренда. Налоговый резидент РФ подает 3-НДФЛ до 30 апреля и платит до 15 июля: 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ в год, выше — 15 % и далее по шкале.
• Зачет иностранного налога. Возможен там, где действует соглашение об избежании двойного налогообложения: Турция, Армения, Казахстан, Киргизия, ОАЭ, Таиланд, Вьетнам. С Грузией соглашение не вступило в силу, налог платится в обеих странах. С Италией, Болгарией и Японией Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашений (Указ № 585 от 08.08.2023).
• Продажа. Без НДФЛ после 5 лет владения (3 года для единственного жилья и ряда случаев), иначе 13-15 % с разницы между ценой продажи и покупки.

Пример: аренда в Анталье 275 000 лир за год, налог Турции около 556 $, НДФЛ 13 % — около 718 $, к доплате в России около 160 $. Нужно ли декларировать саму зарубежную карту, — в статье декларировать ли зарубежную карту.

Что изменилось в 2025-2026 годах

• Июль 2025 года — Финляндия запретила гражданам России и Беларуси покупать недвижимость без разрешения Минобороны.
• 8 декабря 2025 года — ЦБ снял для граждан РФ лимиты на переводы валюты за рубеж.
• 1 января 2026 года — ИИН Казахстана через посольства больше не выдают.
• 1 марта 2026 года — порог ВНЖ за недвижимость в Грузии поднят со 100 000 до 150 000 $.
• Апрель 2026 года — ОАЭ изменили правила визы инвестора, 10-летняя виза по-прежнему от 2 млн AED.
• 1 сентября 2026 года — российские банки могут задерживать подозрительные переводы на 48 часов.
• 1 декабря 2026 года — в Турции оплата жилья должна идти только через банковскую систему безопасного платежа, срок уже дважды переносили.

Чего делать не надо

• Не платить задаток до выписки из реестра. Без нее вы не знаете, кто собственник и нет ли ипотеки.
• Не занижать цену в договоре. В Турции от суммы в тапу зависят ВНЖ и налог при продаже.
• Не везти всю сумму наличными. Больше 10 000 $ из России вывезти нельзя.
• Не оформлять землю на номинального владельца. В Таиланде такие схемы проверяют, объект можно потерять.
• Не платить с чужого счета. Банк страны покупки спросит, откуда деньги, и платеж от третьего лица задержит.

Коротко

Купить квартиру за границей гражданин России в 2026 году может в большинстве популярных стран: Турция, Грузия, ОАЭ, Армения, Казахстан, Япония, Болгария, Италия. Землю не продают в Армении, Киргизии, Таиланде и Вьетнаме. Лимитов ЦБ на переводы нет с 8 декабря 2025 года, главное — свой счет в банке, который отправит деньги продавцу. Квартира за 100 000 $ в Батуми обходится около 101 000 $, в Анталье около 104 700 $. ВНЖ за покупку дают Грузия от 150 000 $, Турция от 200 000 $ и ОАЭ от 2 млн дирхамов. После открытия счета — уведомление в ФНС за 1 месяц и отчет до 1 июня.

Читайте дальше

• Лимиты на переводы валюты за рубеж осенью 2026 года
• Как открыть счет в иностранном банке россиянину
• ВНЖ в Турции в 2026 году: отказы и продление
• Банк запросил источник средств: что делать

Вопросы и ответы