Купить дом в Италии россиянину в 2026 году: налоги, нотариус, оплата и разбор сделки на 150 000 €

Да, гражданин России может купить дом или квартиру в Италии в 2026 году: закон это разрешает, если человека нет в санкционных списках ЕС. Сложность не в праве, а в деньгах: из российского банка платеж в Италию не дойдет, цену переводят из банка третьей страны на счет нотариуса, а сверху цены нерезидент платит около 13% — дом за 150 000 € в Апулии обходится в 169 986 €, это 15,27 млн рублей по курсу ЦБ на 30 октября 2026 года.

Италия остается одной из немногих стран ЕС, где россиянину без вида на жительство не запрещено покупать жилье: Финляндия, Латвия и Литва ввели национальные запреты, Италия — нет. Нотариус проверяет взаимность, санкционные списки и происхождение денег, а налоги считает по кадастровой стоимости, которая обычно ниже цены.

Ниже по порядку: можно ли покупать и что изменилось за 2025-2026 годы, как съездить на сделку или обойтись доверенностью, сколько стоит жилье по регионам, как идет сделка от codice fiscale до rogito, какие налоги платит нерезидент, как заплатить продавцу из России и чем рискует платеж, расчет по чекам дома в Апулии, ежегодные налоги, правда о домах за 1 евро и куда звонить.

Данные — разбор нотариуса Soldani о санкциях ЕС для граждан РФ (27.05.2026), сайт МИД Италии (карточка взаимности по России), Генконсульство Италии в Москве и визовый центр VMS (октябрь 2026 года), РИА Новости (19.10.2026), цены — idealista за III квартал 2026 года и Immobiliare.it за июль-сентябрь 2026 года (цены предложения, не сделок), налоги — notaionline.it и tuttocalcolato.it (2026). Курс ЦБ на 30 октября 2026 года: 1 евро = 89,8167 рубля. Комиссии банков третьих стран за SWIFT в евро публично не раскрыты, в расчете это допущение.

Может ли россиянин купить дом в Италии в 2026 году?

Да. Иностранец без ВНЖ ЕС покупает недвижимость в Италии при условии взаимности (ст. 16 «Preleggi»). Для России оно держится на соглашении о защите инвестиций от 9 апреля 1996 года: в карточке России на сайте МИД Италии оно на октябрь 2026 года числится действующим, нотариус Soldani в разборе от 27 мая 2026 года считает взаимность соблюденной.

• Санкционные списки. Человеку из Приложения I Регламента ЕС 269/2014 сделка закрыта, остальным покупка разрешена.
• Что можно купить. Квартиру, дом с участком, апартаменты у моря, без ограничений по районам.
• Банк. Итальянские банки на практике не открывают счета гражданам РФ без ВНЖ ЕС и не дают ипотеку.
• Лимит 100 000 €. Банки ЕС не берут от россиян без ВНЖ ЕС вклады больше 100 000 € на банк (ст. 5b Регламента 833/2014). На счет нотариуса лимит, по позиции Еврокомиссии, не распространяется.
• ВНЖ. Покупка его не дает, нужен отдельный, например elective residence с доходом около 31 000 € в год.

Что изменилось в 2025-2026 годах?

Общего запрета ЕС на покупку жилья россиянами на 30 октября 2026 года нет: его предлагали в 2022 году, но ни в один пакет, включая 20-й и 21-й, не включили. Национальные запреты ввели Финляндия (с июля 2026 года), Латвия и Литва, Италия — нет. Из-за статуса страны высокого риска банки и нотариусы ЕС с 29 января 2026 года обязаны проверять клиентов из России углубленно. Подробности решения Евросовета — в новости Евросовет обсудит визы россиянам.

Как поехать на сделку: шенген для россиян в 2026 году

Ехать не обязательно, но дом лучше увидеть. Туристическую визу Италия с 19 октября 2026 года рассматривает до 45 дней, сбор — 90 €, детям 6-11 лет — 45 €. Виза будет однократной, собственность права на мультивизу не дает. Москва и область подают в визовый центр VMS: Малый Толмачевский пер., 6, стр. 1, +7 (495) 990-75-00, пн-пт 9:00-18:00; другие регионы — в Almaviva Russia. Пятилетний паспорт Италия признает, хотя с 1 октября 2026 года его не принимают 15 стран Шенгена (подробнее).

Без поездки сделку проводят по доверенности (procura) у российского нотариуса с апостилем и присяжным переводом на итальянский или в Генконсульстве Италии: Москва, Якиманская наб., 10, +7 (495) 796-96-92. Про сроки виз — в новости Италия сократила срок рассмотрения виз до 45 дней.

Сколько стоит дом в Италии: цены по регионам на осень 2026 года

Средние цены предложения за м², сделки обычно на 5-10% дешевле. Рубли — по курсу ЦБ на 30 октября 2026 года.

За 150 000 € в Саленто можно найти дом около 120 м², в Остуни — квартиру около 57 м², в Риме — около 39 м². Трулло под ремонт в долине Итрия по объявлениям 2026 года стоит от 18 000-60 000 €, массерия под ремонт — от 80 000 €.

Как проходит сделка: codice fiscale, compromesso, задаток, rogito

От compromesso до rogito обычно 45-90 дней, покупателю из России стоит закладывать больше. Задаток — только на счет нотариуса: откажется покупатель — задаток остается продавцу, откажется продавец — он возвращает двойную сумму.

Какие налоги платит покупатель-нерезидент?

Ставки на 2026 год закон о бюджете L. 199/2025 не изменил. Главная экономия — правило prezzo-valore: у частного лица физлицо платит 9% не от цены, а от кадастровой базы. Это кадастровый доход (rendita catastale) × 1,05 × 120, то есть × 126; для prima casa — × 115,5. Цену в акте пишут реальную. У застройщика правило не работает, IVA считают от цены.

Льгота 2% доступна иностранцу, только если за 18 месяцев он перенесет резиденцию в эту коммуну или работает в ней. Не перенес — доплата до 9%, штраф 30% и проценты. Россиянину без итальянского ВНЖ считайте 9%.

Как заплатить продавцу из России?

Только банковским переводом, способ оплаты пишут в акте, наличными — не больше 5 000 €. Крупные российские банки отключены от SWIFT, рабочих путей три:

• Счет в банке ЕС при ВНЖ ЕС. Лимит 100 000 € на держателей ВНЖ не действует.
• Счет в банке третьей страны с исходящим SWIFT в евро — на выделенный счет нотариуса (conto dedicato, L. 147/2013): он держит деньги до регистрации и только потом отдает продавцу.
• Карта зарубежного банка с исходящим SWIFT. Поможем оформить без поездки: Visa Signature Армении — 53 000 ₽, Visa Infinite Армении — 55 000 ₽, карты Международного Премиального Банка — 62 000-65 000 ₽, Mastercard Турции — 100 000 ₽, все за 21 рабочий день. Условия — на страницах банковская карта Армении и банковская карта Турции.

Для брони поездки на осмотр и расходов на месте SWIFT не нужен: хватит карты Казахстана Digital за 25 000 ₽ (1 рабочий день) или World Elite за 30 000 ₽, условия на странице банковская карта Казахстана. Есть рассрочка от 990 ₽ в месяц на 3-36 месяцев.

Чем рискует платеж. Официальной статистики возвратов нет; частные обзоры 2026 года пишут о возвратах за 30-90 дней, это данные низкой надежности. Банки третьих стран тоже строже: с 12 августа 2026 года ЦБ Армении обязал банки выявлять риск обхода санкций до операции, часть банков ограничила исходящие платежи в евро для россиян без ВНЖ (РБК, 2026). Поэтому:

Открытие зарубежного счета надо сообщить ФНС за месяц по форме КНД 1120107 (горячая линия 8-800-222-22-22). Штраф за просрочку — 1 000-1 500 ₽, за неподачу — 4 000-5 000 ₽. Как устроены переводы в евро, — в статье как перевести деньги в Европу из России.

Разбор по чекам: дом за 150 000 € в Апулии

Пример: дом около 120 м² в Саленто у частного лица за 150 000 €, покупатель — нерезидент, второе жилье. Кадастровый доход примем 900 € (допущение, точная цифра будет в visura catastale). Нотариус по тарифам notaionline.it на сентябрь 2026 года берет за такую сделку минимум 1 500 € плюс IVA, мы закладываем 2 000 € с запасом на работу с иностранцем. Комиссию банка за SWIFT банки третьих стран публично не раскрывают, берем 0,3%. Курс ЦБ на 30 октября 2026 года — 89,8167 рубля за евро.

Сверх цены — 19 986 €, или 13,3%. В рублях: 169 986 × 89,8167 = 15 267 582 рубля, сам дом — 13 472 505 рублей. Если бы налог считали от цены, вышло бы 150 000 × 9% = 13 500 €, на 3 294 € больше. Задаток 10% — 15 000 €, или 1 347 251 рубль: его отправляют первым и на нем проверяют маршрут денег. Не вошли доверенность, поездка и ремонт.

Владение. Для нерезидента дом — второе жилье, IMU: 900 × 1,05 × 160 = 151 200 € базы, в Остуни ставка 1,06% (решение № 62 от 22.12.2025) — 1 603 € в год, около 144 000 рублей; в Лечче на 2026 год — 1,1%. Платежи до 16 июня и 16 декабря, плюс сбор за мусор TARI. С аренды — cedolare secca 21%, посуточно 21% на один объект и 26% со второго, нужен код CIN. В России доход от аренды декларируют в 3-НДФЛ до 30 апреля по 13%: статьи 5-23 и 25 соглашения с Италией об избежании двойного налогообложения приостановлены с 8 августа 2023 года (закон № 598-ФЗ), зачет итальянского налога под вопросом.

Дом в Италии за 1 евро: какие программы работают в 2026 году?

Это программы отдельных коммун: брошенный дом за символическую цену, но с обязательствами. Граждан РФ правила не исключают, сделка идет у нотариуса с той же проверкой денег.

Типовые условия на 2026 год: гарантия 1 000-5 000 € на 3 года, проект ремонта за 2-12 месяцев, окончание работ за 1-3 года, иначе залог остается коммуне. Ремонт в Италии стоит 500-1 200 € за м²: дом на 80 м² — 40 000-96 000 €, или 3,6-8,6 млн рублей. Оплата ремонта из-за рубежа идет по тем же правилам, что и покупка.

Чего делать не надо

• Не переводить задаток агенту или продавцу. Только нотариусу.
• Не отправлять всю сумму, не проверив маршрут. Возврат — до 90 дней.
• Не платить с чужих счетов и карт. Нотариус должен видеть цепочку денег от вас.
• Не рассчитывать на 2% без переезда. Нерезидент платит 9%.
• Не занижать цену в акте и не доплачивать наличными.
• Не брать стройку без fideiussione — гарантии застройщика на все платежи до акта.

Коротко

Купить дом или квартиру в Италии россиянину в 2026 году можно: взаимность действует, общего запрета ЕС нет. Путь: codice fiscale, проверка объекта, compromesso с задатком, rogito у нотариуса, можно по доверенности. Налог нерезидента — 9% от кадастровой базы, у застройщика — IVA 10%. Платят из банка третьей страны на счет нотариуса. Дом за 150 000 € в Апулии со всеми расходами — 169 986 €, или 15,27 млн рублей, плюс около 1 600 € IMU в год.

Читайте дальше

• Как перевести деньги в Европу из России
• SWIFT и перевод денег за границу из России
• Карта в долларах и евро для россиянина

Вопросы и ответы