Купить квартиру во Вьетнаме россиянину в 2026 году: квоты, цены, налоги и оплата через банк

Россиянин может купить во Вьетнаме квартиру на себя: владение 50 лет с одним продлением еще на 50, только в коммерческом жилом проекте и в пределах квоты 30% квартир в доме, землю купить нельзя. Средняя цена новостроек в Дананге — 83 млн донгов за м² (около 261 000 рублей), в Хошимине — 75 млн (около 236 000 рублей). Платить можно только через банк во Вьетнаме и в донгах, а деньги должны прийти из-за рубежа.

Вьетнам открыл рынок жилья иностранцам давно, но правила переписал Закон о жилье 2023 года, который вступил в силу 1 августа 2024 года. С этой даты, по данным Минстроя Вьетнама на 2 октября 2026 года, иностранцы купили 1 519 жилых объектов, а всего за ними числится более 6 000. Рынок узкий, но процедура работает, и россиян в ней интересуют в основном курорты: Нячанг, Дананг, Фукуок.

Ниже: что можно и нельзя, «розовая книга», цены по четырем городам, налоги, оплата через вьетнамский банк, перевод денег из России, расчет на 50 м² в Нячанге и обязанности перед ФНС.

Данные — Закон о жилье 27/2023, Закон о сделках с недвижимостью 29/2023 и Постановление 95/2024 (в силе с 1 августа 2024 года), сообщение Минстроя Вьетнама от 2 октября 2026 года, отчеты CBRE Vietnam за I и III кварталы 2026 года, объявления batdongsan.com.vn за июль-сентябрь 2026 года, Vietnam Briefing от 23 сентября 2026 года, Закон о НДФЛ 109/2025. Курс — официальный курс ЦБ на 30 октября 2026 года: 10 000 донгов = 31,46 рубля, доллар 80,6761 рубля; пересчет донгов в доллары — по курсу Госбанка Вьетнама на 27 октября 2026 года, 25 633 донга за доллар.

Может ли россиянин купить квартиру во Вьетнаме в 2026 году?

Да. Закон о жилье 27/2023 и Постановление 95/2024 действуют с 1 августа 2024 года и разрешают иностранцу, который законно въехал в страну, купить квартиру на свое имя. ВНЖ и налоговый номер для покупки не нужны, достаточно загранпаспорта с отметкой о въезде. Россияне въезжают без визы на 45 дней по резолюции 44/NQ-CP (с 15 марта 2025 года по 14 марта 2028 года).

Условия, при которых сделку зарегистрируют, на октябрь 2026 года:

• Только коммерческий жилой проект. У застройщика, у другого иностранца, по дарению или наследству, но не у вьетнамца-частника.
• Квота 30%. Иностранцам вместе — не больше 30% квартир в каждой башне. Сверх квоты сделку не регистрируют.
• Не в зоне обороны. Провинции публикуют списки проектов, открытых для иностранцев.
• Срок 50 лет. Со дня выдачи сертификата, продление один раз еще на 50 лет.

Что иностранцу купить нельзя:

• Землю. Земля во Вьетнаме — собственность народа, участок в собственность иностранцу не оформить.
• Кондотель, апартамент для отдыха, офистель. Это не жилье по закону, иностранцу их не продают. В договоре тип объекта должен быть «can ho chung cu» — квартира в жилом доме.
• ВНЖ за покупку. Квартира не дает ни вида на жительство, ни визы.

Как проходит сделка и когда выдают «розовую книгу»?

«Розовая книга» (so hong) — сертификат права собственности на жилье. У иностранца в нем указан срок владения 50 лет. Порядок сделки с застройщиком:

На практике у застройщиков с долгами по земле сертификата ждут годы, поэтому смотрят их прошлые проекты. Подписать можно по доверенности: с 11 сентября 2026 года Вьетнам принимает апостиль (hcch.net), нужен нотариальный перевод на вьетнамский.

Сколько стоит квартира во Вьетнаме: цены за м² по городам

Средние цены консультантов считаются за м² полезной площади без НДС и фонда обслуживания. По Нячангу и Фукуоку официальной средней нет, есть только диапазоны объявлений. Пересчет по курсу ЦБ на 30 октября 2026 года, 10 000 донгов = 31,46 рубля:

Средняя по Хошимину ниже 2025 года (92 млн), потому что с 1 июля 2025 года в город вошли дешевые Бинзыонг и Бариа-Вунгтау. Самый дешевый вход — бывший Бинзыонг: 40-55 млн за м² с НДС (Dan Tri, 17.07.2026). В Нячанге однокомнатная 40 м² у моря в июле 2026 года стоила 2,8 млрд донгов, около 8,8 млн рублей. На Фукуоке и набережной Нячанга много кондотелей, иностранцу их не оформить.

Какие налоги и сборы платит покупатель?

Итого сверху к цене новостройки — около 2,5%, у иностранца с нотариусом — до 3%.

С арендой источники расходятся. По данным Vietnam Briefing от 23 сентября 2026 года, Постановление 141/2026 с 1 января 2026 года освобождает физлицо от НДС и НДФЛ, если выручка от аренды за год не больше 1 млрд донгов (около 3,15 млн рублей). Выше — 5% НДС и 5% НДФЛ. Часть вьетнамских СМИ пишет о пороге 500 млн донгов (около 1,57 млн рублей), уточняйте у вьетнамского бухгалтера.

Как платить за квартиру: правило вьетнамского банка

Правило подтверждается двумя документами. Постановление 95/2024 обязывает иностранца-владельца платить за покупку жилья через кредитную организацию или филиал иностранного банка, который работает во Вьетнаме (формулировку приводит правовая база thuvienphapluat.vn). Статья 48 Закона о сделках с недвижимостью 2023 года с 1 августа 2024 года обязывает застройщика принимать деньги покупателей только на счет в банке Вьетнама.

• Наличными нельзя.
• Только донги. Цены и расчеты в иностранной валюте внутри Вьетнама запрещены (Циркуляр Госбанка 32/2013).
• Деньги приходят из-за рубежа. Со своего зарубежного счета на свой вьетнамский, подтверждение перевода хранят.
• Без подтверждения деньги не вывести. После продажи нужны договор, квитанции налогов и подтверждение, что деньги пришли из-за границы.
• Проверка источника. Банк спрашивает выписки или справку о доходах.

Эскроу во Вьетнаме нет, защиту дают гарантия банка и лимиты платежей. Ипотеку нерезидентам дают редко, ставки в I полугодии 2026 года — 12-13%.

Как завести деньги из России во Вьетнам?

Два маршрута, на октябрь 2026 года:

• Перевод в донгах из российского банка. На странице ВТБ «Переводы в донгах» указаны лимит 20 млн рублей за операцию и до 1 млн долларов в месяц, зачисление в течение 1-5 рабочих дней. Дата условий не указана, комиссию проверяйте по телефону 8 800 100-24-24.
• SWIFT со своего счета в банке другой страны. Доллары уходят на ваш счет во Вьетнаме и конвертируются в донги, банк попросит договор и инвойс.

Маршрут подтверждают в банке получателя до депозита: SWIFT иногда задерживается у банков-корреспондентов. Как устроены переводы за рубеж и почему банки по-разному считают курс, — в статье SWIFT: как перевести деньги за границу из России, а что спрашивает валютный контроль — в статье валютный контроль в банке.

Карты зарубежных банков с исходящим SWIFT, с которыми можно отправить деньги со своего счета, на 30 октября 2026 года: Visa Signature Армении — 53 000 рублей, Visa Infinite Армении — 55 000 рублей, мультивалютные карты Международного Премиального Банка — 62 000-65 000 рублей, мультивалютная Mastercard Турции — 100 000 рублей, срок у всех 21 рабочий день. Условия — на страницах банковская карта Армении и банковская карта Турции. Для жизни на месте — Казахстан Digital за 25 000 рублей, 1 рабочий день, условия — на странице банковская карта Казахстана.

Разбор по чекам: квартира 50 м² в Нячанге

Возьмем квартиру 50 м² в коммерческом жилом проекте Нячанга у застройщика по 70 млн донгов за м², это нижняя часть диапазона объявлений по городу (68-100 млн, август 2026 года). НДС в цене. Курс ЦБ на 30 октября 2026 года: 1 донг = 0,003146 рубля.

Арифметика: 3 500 000 000 × 0,003146 = 11 011 000 рублей, в долларах 3 500 000 000 / 25 633 = около 136 500 долларов. Фонд обслуживания: 3 500 000 000 / 1,1 = 3 181 818 182 донга, 2% от них — 63 636 364 донга. Сбор: 3 500 000 000 × 0,005 = 17 500 000 донгов. Комиссия 1% — допущение, сверяйте сумму на экране. Если для перевода оформляете Visa Signature Армении, добавьте 53 000 рублей, итого около 11,43 млн рублей.

Как деньги уйдут по графику (Закон о сделках с недвижимостью 2023 года):

• Депозит до 5%: 175 млн донгов, около 550 550 рублей.
• С первым платежом до 30%: 1,05 млрд донгов, около 3,3 млн рублей.
• До передачи ключей до 70%: 2,45 млрд донгов, около 7,71 млн рублей.
• До сертификата до 95%: 3,325 млрд донгов, около 10,46 млн рублей. Последние 175 млн — после «розовой книги».

Сдача: однокомнатная в Нячанге — 8-14,5 млн донгов в месяц (AffordWhere, 2026). 12 млн × 11 месяцев = 132 млн донгов, около 415 300 рублей, ниже обоих порогов. В России 13% = 53 985 рублей. При продаже за ту же цену Вьетнам удержит 2%: 70 млн донгов, около 220 200 рублей.

Что изменилось в 2025-2026 годах?

• 15 марта 2025 года — безвиз для россиян на 45 дней продлен до 14 марта 2028 года (резолюция 44/NQ-CP).
• 1 июля 2025 года — Хошимин объединили с Бинзыонгом и Бариа-Вунгтау, средние цены по городу считают в новых границах.
• 1 января 2026 года — по Постановлению 141/2026 порог освобождения от налога с аренды — 1 млрд донгов в год (по другим источникам 500 млн), лицензионный сбор отменен.
• 1 июля 2026 года — вступил в силу Закон о НДФЛ 109/2025: при продаже жилья те же 2% от цены, без льготы за срок владения.
• 11 сентября 2026 года — Вьетнам принимает документы с апостилем, консульская легализация доверенности больше не нужна.
• 13 сентября 2026 года — Минстрой опубликовал проект поправок к Закону о жилье: иностранцам оставляют только квартиры, без частных домов. Квота и срок сохраняются, выданные сертификаты действуют, вступление — с 1 марта 2027 года, если примут.

Что нужно сделать в России: ФНС и налоги

Счет во вьетнамском банке — зарубежный счет, и у валютного резидента РФ появляются обязанности по закону 173-ФЗ:

Штрафы для физлица по статье 15.25 КоАП: уведомление с опозданием — 1 000-1 500 рублей, без уведомления — 4 000-5 000 рублей, отчет не сдан — 2 000-3 000 рублей. Горячая линия ФНС — 8 800 222-22-22. Какие лимиты на переводы за рубеж действуют для резидентов, — в статье лимиты на переводы валюты за рубеж.

Куда обращаться, если что-то пошло не так?

• Посольство России во Вьетнаме: Ханой, ул. Латхань, 191, телефон +84 24 3833-69-91, консульский отдел +84 24 3833-69-96, дежурный +84 913 237 330 (kdmid.ru).
• Генеральное консульство России в Дананге: ул. Чан Фу, 22, район Хайтяу, телефоны +84 236 382-23-80 и +84 236 381-85-28.
• Посольство Вьетнама в Москве: ул. Большая Пироговская, 13, телефон +7 499 245-10-92, консульский отдел +7 499 246-13-83 (данные coral.ru, перед звонком сверить).
• Законы: vbpl.vn, Минстрой — moc.gov.vn.
• Сроки по закону: если застройщик не подал на сертификат за 50 дней, жалоба — в департамент строительства провинции.

Чего делать не надо

• Не покупать кондотель или «апартамент для отдыха» как квартиру.
• Не оформлять квартиру или участок на вьетнамского знакомого.
• Не вносить депозит больше 5% и без банковской гарантии.
• Не платить наличными и не соглашаться на цену в долларах.
• Не терять подтверждение входящего перевода.
• Не забывать про ФНС.

Коротко

В 2026 году россиянин может купить во Вьетнаме квартиру в коммерческом жилом проекте, вне зоны обороны и в пределах квоты 30% в доме, на 50 лет с одним продлением. Землю и кондотели купить нельзя. Сверху к цене — около 2,5%, при продаже налог 2%. Платить можно только через банк во Вьетнаме в донгах, деньги должны прийти с вашего зарубежного счета. Квартира 50 м² в Нячанге по 70 млн за м² обойдется примерно в 11,27 млн рублей по курсу ЦБ на 30 октября 2026 года, плюс комиссии за перевод.

Читайте дальше

• Как платить во Вьетнаме россиянам
• Уведомление ФНС об открытии счета за рубежом
• Как перевести деньги в Армению из России
• Валютный резидент РФ: обязанности по зарубежному счету

Вопросы и ответы