Налог на зарубежную недвижимость в 2026 году: что платит россиянин в России и в стране покупки

Сообщать в ФНС о покупке квартиры за границей не нужно, и российского налога на имущество за нее нет. Но налоговый резидент РФ платит НДФЛ с аренды по шкале 13-22% и с продажи, если владел меньше 5 лет (3 лет в льготных случаях). Налог страны покупки засчитывается, только если с ней действует соглашение: с Грузией его нет, поэтому квартира в Батуми за 600 $ в месяц дает 1 296 $ налогов в год, или 18% дохода.

Налогов у зарубежной квартиры два слоя. Первый — в стране объекта: сбор при покупке, налог на имущество, налог с аренды и продажи. Второй — НДФЛ в России со всех доходов налогового резидента. С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ, с 2026 года — новое соглашение с ОАЭ, а с 38 «недружественными» странами часть соглашений приостановлена.

Ниже: что сообщать ФНС, кто резидент, НДФЛ с аренды и продажи, зачет иностранного налога, таблица 8 стран, расчет по квартире в Батуми, сроки 3-НДФЛ и штрафы.

Данные — Налоговый кодекс РФ в редакции на октябрь 2026 года, письма Минфина и ФНС 2019-2026 годов, таблица Минфина о статусе соглашений на 14.07.2026, PwC Worldwide Tax Summaries и налоговые консультанты стран за 2026 год. Курсы — официальные курсы ЦБ на 30 октября 2026 года: доллар 80,6761 ₽, евро 89,8167 ₽, лари 31,0807 ₽. Налоговые правила меняются, перед сделкой сверяйте их с налоговым консультантом страны.

Нужно ли сообщать ФНС о покупке недвижимости за рубежом?

Нет. На октябрь 2026 года ни НК РФ, ни закон о валютном контроле 173-ФЗ не обязывают уведомлять налоговую о покупке жилья или земли за границей. Обязанности есть по соседним вещам:

• Зарубежный счет. Об открытии, закрытии и смене реквизитов счета ФНС уведомляют в течение месяца (ч. 2 ст. 12 173-ФЗ), подробно — в статье уведомление ФНС об открытии счета за рубежом.
• Отчет о движении средств по такому счету — до 1 июня за прошлый год, если нет исключения.
• Доля в иностранной компании. Если квартира оформлена на зарубежную фирму, нужно уведомление об участии (ст. 25.14 НК РФ).
• Доход. Аренду и продажу резидент декларирует в 3-НДФЛ сам.

Российского налога на имущество за зарубежную квартиру нет: по ст. 399-401 НК РФ им облагается только имущество в России.

Кто платит НДФЛ с зарубежной недвижимости?

Налоговый резидент РФ. Им считается человек, который провел в России 183 дня и больше за 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ). Гражданство роли не играет, итог за год считают на 31 декабря.

• Резидент РФ платит НДФЛ с доходов из любых стран (п. 1 ст. 209 НК РФ). Зарубежная аренда и продажа — доход из источников за пределами РФ (пп. 4 и 5 п. 3 ст. 208).
• Нерезидент РФ платит НДФЛ только с российских доходов, по ставке 30%. Зарубежная аренда нерезидента в России не облагается.

Кто прожил за границей больше 183 дней за год, НДФЛ с зарубежной аренды в России не платит, но платит налог страны проживания. Почему обязанности по счетам при этом остаются, — в статье валютный резидент РФ.

Сколько НДФЛ платить с аренды за рубежом в 2026 году?

С 1 января 2025 года действует прогрессивная шкала (закон 176-ФЗ от 12.07.2024). Доход от аренды попадает в основную налоговую базу (п. 2.1 ст. 210 НК РФ) и складывается с зарплатой и другими доходами по шкале:

Важно, что порог считается вместе с зарплатой. Если оклад за год 2,2 млн ₽, а аренда квартиры принесла 580 000 ₽, то 200 000 ₽ аренды пойдут по 13%, а 380 000 ₽ — по 15%.

Валютный доход пересчитывается в рубли по курсу ЦБ на дату его фактического получения (п. 5 ст. 210 НК РФ). Каждый платеж жильца считается по своему курсу. Расходы на ремонт и коммуналку из российской базы не вычитаются.

Когда продажа зарубежной квартиры освобождена от налога?

После минимального срока владения (ст. 217.1 НК РФ), и он одинаков для российских и зарубежных объектов. Минфин подтверждал это в письмах от 17.02.2022 № 03-04-05/11261 и от 02.09.2022 № 03-04-05/85672: срок считается с даты, когда право собственности возникло по законам страны, где находится объект.

• 5 лет — общий срок, например при покупке за деньги.
• 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по ренте, или это единственное жилье. При проверке «единственности» учитывают и жилье за границей (подборка КонсультантПлюс, 2025 год).

Если продать раньше, доход облагается в отдельной базе (п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224 НК РФ): 13% до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Базу можно уменьшить на вычет 1 млн ₽ или на подтвержденные расходы на покупку (пп. 1 п. 2 ст. 220). Расходы в валюте пересчитываются по курсу ЦБ на дату оплаты (письмо Минфина от 18.05.2022 № 03-04-05/45640), а доход — по курсу на дату продажи.

Из-за этого возникает «курсовая прибыль». Пример с условными курсами: квартира куплена за 70 000 $ при курсе 60 ₽ (4,2 млн ₽) и продана через 3 года за те же 70 000 $ при курсе 80,6761 ₽ (5 647 327 ₽). В долларах прибыли нет, а в рублях она 1 447 327 ₽, и НДФЛ 13% составит 188 153 ₽.

Как засчитать налог, уплаченный за границей?

По ст. 232 НК РФ налог, уплаченный в другой стране, уменьшает российский НДФЛ с того же дохода, но только если с этой страной действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Зачет не может быть больше российского налога: если за рубежом заплатили 10%, а в России положено 13%, доплачиваются 3%.

Документы перечислены в письме ФНС от 15.04.2026 № ШЮ-36-13/2999@. Указом президента № 585 от 08.08.2023 и законом 598-ФЗ от 19.12.2023 Россия приостановила с 38 странами статьи соглашений о распределении доходов: недвижимость, дивиденды, проценты, роялти, прирост капитала. Среди них Италия и Болгария. Статьи об устранении двойного налогообложения остались, и по письму Минфина от 03.10.2025 № 03-04-07/96092 зачет сохраняется, кроме налога, удержанного вопреки соглашению.

С Литвой соглашение прекращено с 01.01.2026, с Финляндией — с 01.07.2026, с Германией приостанавливается полностью с 01.01.2027. С ОАЭ соглашение есть, но налога на доходы физлиц там нет, поэтому НДФЛ с аренды в России платится полностью. С Грузией соглашение 1999 года в силу так и не вступило (письмо Минфина от 24.02.2021), и грузинский налог российский НДФЛ не уменьшает.

Какие налоги платят в стране покупки?

Ставки на 2026 год по PwC Worldwide Tax Summaries и местным налоговым консультантам:

Пояснения. Турецкий tapu по закону делится 2% + 2%, но часто платит покупатель; 58 000 ₺ жилой аренды в год не облагаются, применима ли льгота к нерезиденту, уточняйте у бухгалтера. В Дубае к DLD добавляется Trustee Office AED 2 000-4 000 плюс НДС. В Грузии регистрация — 150 лари за 4 рабочих дня, налог на имущество — при доходе семьи больше 40 000 лари. В Армении кадастр — около 45 000-50 000 драмов. Во Вьетнаме порог аренды одни источники называют 1 млрд ₫ (vietnam-briefing.com, 23.09.2026), другие — 500 млн ₫. В Италии 9% — вторичка у частного лица, 21% — cedolare secca.

Разбор по чекам: квартира в Батуми за 600 $ в месяц

Владелец — налоговый резидент РФ, зарплата 1,5 млн ₽ в год. Квартира в Батуми сдается на длинный срок за 600 $ в месяц, 12 месяцев. Курс для расчета — ЦБ на 30.10.2026: 80,6761 ₽ за доллар, 31,0807 ₽ за лари (2,5957 лари за доллар). В жизни каждый платеж считают по курсу на дату получения.

Арифметика: 580 868 × 13% = 75 513 ₽; 29 043 + 75 513 = 104 556 ₽; 1 296 / 7 200 = 18%. Если бы с Грузией действовало соглашение, как с Арменией, грузинские 5% зачли бы и в России доплатили бы только 8%: 46 469 ₽, а всего налоги составили бы 13%. Для сравнения: та же аренда в Ереване дает 10% в Армении и 3% доплаты в России, итого те же 13%.

При зарплате 3 млн ₽ вся аренда пойдет по 15%: 87 130 ₽ вместо 75 513 ₽. Посуточная сдача в Грузии может считаться предпринимательством со ставкой 20%: фиксированный режим действовал до 01.01.2026 (PwC, 02.09.2026). Для ставки 5% арендодатель регистрируется в Службе доходов на rs.ge.

Продажа через 6 лет — налога нет ни в Грузии, ни в России; через 3 года — 0 в Грузии и НДФЛ в России с рублевой разницы. Как переводить деньги, — в статье как перевести деньги в Грузию из России.

Для перевода продавцу или застройщику нужен исходящий SWIFT: Visa Signature Армении 53 000 ₽, Visa Infinite Армении 55 000 ₽, карты Международного Премиального Банка 62 000-65 000 ₽ или мультивалютная Mastercard Турции 100 000 ₽, срок у всех 21 рабочий день. Для коммуналки, сервисного сбора и налогов на месте хватит карты без SWIFT: Казахстан Digital 25 000 ₽ за 1 рабочий день или Mastercard Standard Армении 36 000 ₽ в долларах и евро за 10 рабочих дней. Условия — на страницах банковская карта Турции, банковская карта Армении и карта банка Казахстана, все варианты — на странице сравнения зарубежных карт. Рассрочка от 990 ₽ в месяц на 3-36 месяцев — зарубежная карта в рассрочку.

Когда подавать 3-НДФЛ и платить налог?

Доходы от зарубежной недвижимости налоговый агент не удерживает, поэтому декларацию подаете вы сами (пп. 3 п. 1 ст. 228 НК РФ):

Штрафы НК РФ: за неподанную декларацию — 5% неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц, не меньше 1 000 ₽ и не больше 30% (ст. 119); за неуплату — 20%, при умысле 40% (ст. 122), плюс пени. Подать можно в личном кабинете на nalog.gov.ru, контакт-центр ФНС — 8-800-222-22-22.

Сроки в странах: Турция — декларация по аренде в марте, оплата в марте и июле; Армения — налог на имущество до 1 декабря; Италия — IMU до 16 июня и 16 декабря; Болгария — до 30 июня и 31 октября. Телефоны налоговых служб: Турция — ALO 189, Таиланд — 1161, Грузия — +995 32 2 299 299.

Нужен ли отчет по зарубежному счету, если аренда идет на него?

Да, отчет о движении средств сдается до 1 июня за прошлый год. Исключение (письмо ФНС от 19.01.2024 № ЗГ-2-17/699): счет открыт в стране ЕАЭС или стране автообмена финансовой информацией, и за год зачисления, списания и остаток на 31 декабря каждый не больше 600 000 ₽. Перечень стран автообмена обновлен приказом ФНС от 14.10.2025 № ЕД-7-17/883@.

Аренда Батуми за год — 580 868 ₽, это под порогом. Две квартиры по 600 $ — уже 1,16 млн ₽ зачислений, и отчет обязателен. Штраф по ст. 15.25 КоАП за неподанный отчет — 2 000-3 000 ₽. Как заполнить, — в статье отчет о движении средств по зарубежному счету, а что ФНС уже получает о счетах россиян, — в новости ФНС получает данные о зарубежных счетах.

Что изменилось в 2025-2026 годах?

• 01.01.2025 — шкала НДФЛ 13-22%, для продажи имущества 13/15% (176-ФЗ).
• 03.10.2025 — Минфин: зачет налога «недружественных» стран сохраняется.
• 01.01.2026 — применяется новое соглашение с ОАЭ; в Грузии закончился фиксированный режим посуточной аренды; в Армении налог на имущество без понижающего коэффициента.
• 01.07.2026 — Вьетнам: новый закон о НДФЛ, 2% с продажи без льготы за срок.
• 2026 — Италия: посуточная аренда 21% за первый объект и 26% за второй (L. 199/2025).

Новых инициатив обязать россиян регистрировать зарубежную недвижимость на 30.10.2026 мы не нашли.

Чего делать не надо

• Не считать, что налог за рубежом заменяет российский. С Грузией соглашения нет.
• Не забывать про курс. Рублевая прибыль от продажи раньше 5 лет облагается, даже без долларовой.
• Не подавать 3-НДФЛ без справки об иностранном налоге: зачет не дадут.
• Не сдавать посуточно, не узнав режим. Это может быть предпринимательство.
• Не выводить деньги от продажи без документов. Что отвечать банку, — в статье банк запросил источник средств.

Коротко

О покупке жилья за рубежом ФНС не уведомляют, налога на имущество в России нет. Резидент РФ платит НДФЛ с аренды по шкале 13-22% и с продажи раньше 5 лет (3 лет в льготных случаях). Налог страны засчитывается при соглашении, с Грузией его нет. Квартира в Батуми за 600 $ в месяц обходится в 1 296 $ налогов в год, 18% дохода. 3-НДФЛ за 2026 год — до 30 апреля 2027 года, налог — до 15 июля 2027 года.

Читайте дальше

• Отчет о движении средств по зарубежному счету
• Валютный резидент РФ: кто им считается
• Как перевести деньги в Турцию из России
• Нужно ли декларировать зарубежную карту

Вопросы и ответы