Купить квартиру в Грузии в 2026 году россиянину: цены, реестр, налоги, ВНЖ и оплата из России

Гражданин России покупает квартиру в Грузии на себя, без ВНЖ и без налога на покупку: Публичный реестр регистрирует право за 4 рабочих дня и 150 лари. Средний метр новостройки в Тбилиси — 1 417 $ в белом каркасе (Galt & Taggart, июнь 2026 года), в Батуми — около 1 400 $ (Colliers, сентябрь 2026 года), студия 35 м² под ключ у моря обходится примерно в 5,1 млн рублей со всеми расходами. ВНЖ за покупку с 1 марта 2026 года дают только от 150 000 $.

Грузия остается одним из самых простых рынков для россиян: сделка идет по паспорту, налоговый номер покупателю не нужен, право собственности видно в открытом реестре по кадастровому коду. Сложности в другом: квартиру надо оплатить из России, грузинский банк проверит происхождение денег, соглашения об избежании двойного налогообложения между странами нет, а рассрочки застройщиков никто не регулирует.

Ниже по порядку: цены за метр по четырем городам с датами, первичка и вторичка, что такое белый и черный каркас, проверка объекта, покупка по доверенности, сборы Публичного реестра, рассрочка, счет в банке и оплата из России, налоги в двух странах, ВНЖ и разбор по чекам студии 35 м² в Батуми.

Данные — тарифы Национального агентства публичного реестра Грузии (napr.gov.ge, проверено 30 октября 2026 года), отчеты Galt & Taggart (февраль и июнь 2026 года, обзор Батуми от 6 марта 2026 года), Colliers Georgia (июнь, август и сентябрь 2026 года), Numbeo (2 октября 2026 года), Korter (29 октября 2026 года), PwC Worldwide Tax Summaries (2 сентября 2026 года). Курсы ЦБ РФ на 30 октября 2026 года: доллар 80,6761 ₽, лари 31,0807 ₽, то есть около 2,596 лари за доллар.

Сколько стоит квартира в Грузии в 2026 году?

Цены в Грузии считают в долларах. Аналитики меряют разное: Galt & Taggart (G&T) по Тбилиси дает первичный рынок в белом каркасе, по Батуми — квартиры под ключ, Colliers — среднюю по новостройкам, Numbeo и Korter — цены объявлений. Напрямую их не сравниваем.

Тбилиси. В феврале 2026 года G&T давал 1 398 $ за метр, в июне — 1 417 $. Рост замедлился: +20,2 % в 2023 году, +4 % в 2025-м. По районам на январь 2026 года: Диди Дигоми — 1 096 $, Исани — 1 401 $, Сабуртало — 1 628 $, Ваке — 2 798 $, Мтацминда — 3 178 $.

Батуми. По Colliers, средний метр новостроек был 1 455 $ в июне 2026 года, 1 386 $ в августе и около 1 400 $ в сентябре (+5,2 % за год). В августе иностранцы купили 52 % квартир — впервые больше граждан Грузии. Под ключ по G&T за 2025 год: Новый бульвар — 1 761 $, Старый Батуми — 3 028 $.

Кутаиси и Гудаури. Официальной статистики нет. В Кутаиси на Korter 315 квартир, от 500 до 1 455 $ за метр. В Гудаури объявления — от 900 до 4 753 $ за метр; это курорт под посуточную сдачу с пиком дохода в феврале.

Первичка или вторичка, белый или черный каркас?

На Korter 29 октября 2026 года — 23 982 квартиры в Тбилиси и 19 215 в Батуми, большинство в новостройках. Вторичка в новых домах Тбилиси стоила 1 296 $ за метр в январе 2026 года (G&T). Вторичку можно сразу проверить и заселить, первичка дешевле на старте, но несет риск сроков. Состояния квартиры:

• Черный каркас — голый бетон без штукатурки и стяжки, самый дешевый вход и самый дорогой ремонт.
• Белый каркас — штукатурка, стяжка, окна, коммуникации; ремонт около 250-400 $ за метр (оценка).
• Зеленый каркас — черновая отделка под чистовой ремонт.
• Под ключ — готовая квартира, типичный формат Батуми, можно сдавать сразу.

Можно ли россиянину купить квартиру и что проверить до задатка?

Да. Квартиру, дом и несельскохозяйственный участок иностранец оформляет на себя на тех же условиях, что и гражданин Грузии, без ВНЖ и налогового номера. Под запретом только сельхозземля. Порядок проверки:

Красные флаги: нет кадастрового кода, задаток до свежей выписки, обещание ВНЖ за квартиру дешевле 150 000 $.

Как купить удаленно и зарегистрировать право в Публичном реестре?

Покупка по доверенности в Грузии законна. Доверенность оформляют у российского нотариуса и ставят апостиль: обе страны участвуют в Гаагской конвенции 1961 года. Госпошлина за апостиль — 2 500 ₽ (ст. 333.33 НК РФ, сверьте на дату подачи); с 2 октября 2026 года действует новый регламент апостиля по приказу Минюста № 255. В Грузии доверенность переводят на грузинский и заверяют. Текст с полномочиями (подписание договора, подача в реестр, открытие счета, оплата) заранее согласуйте с грузинским юристом.

Посольства России в Грузии нет, консульские услуги оказывает Секция интересов РФ при посольстве Швейцарии: Тбилиси, проспект И. Чавчавадзе, 51, консульская служба +995 32 291 27 82, прием пн-чт 09:00-18:30, пт 09:00-15:00 (kdmid.ru).

Договор подают на регистрацию в Дом юстиции (psh.gov.ge) или онлайн. Собственником покупатель становится в момент записи в реестре. Тарифы NAPR на 30 октября 2026 года:

Те же суммы приводит справочник Chambers Real Estate 2026 по Грузии. Юрист, по данным ExpatHub на июнь 2026 года, стоит 500-1 000 $, проверка и договор занимают 1-2 недели.

Рассрочка застройщика: что важно знать?

Застройщики дают рассрочку на 2-3 года, иногда до 48 месяцев, без процентов, с первым взносом от 20-30 % и даже с нулевым. Бывший вице-президент Нацбанка Грузии Отар Надараиа назвал такие схемы «квазиипотекой»: они не подпадают под правила НБГ (sovanews.tv, 8 октября 2026 года). Эскроу для новостроек нет, деньги идут застройщику напрямую. Что прописать в договоре:

• График платежей в долларах и реквизиты застройщика.
• Срок сдачи и неустойку застройщика за каждый день просрочки.
• Условия расторжения: часть договоров позволяет удержать значительную долю взносов.
• Состояние квартиры при передаче.
• Запись в реестре: предварительный договор или ипотека в вашу пользу.

Как оплатить квартиру в Грузии из России в 2026 году?

Расчет — банковский перевод на счет продавца или застройщика в грузинском банке, сумма и валюта прописаны в договоре. Поступления больше 10 000 $ почти всегда проверяют: готовьте выписки, договор продажи прежнего жилья, справку о доходах (expathub.ge, июнь 2026 года).

Счет в грузинском банке по закону не обязателен, но для рассрочки и крупной суммы удобен. Удаленно россиянину его не откроют, нужен визит: загранпаспорт, грузинская SIM-карта, анкета о происхождении средств, иногда выписка за полгода на английском (vc.ru, t-j.ru, 2026 год). Данные по банкам расходятся: по aviasales.ru, с апреля 2026 года TBC выдает карты россиянам по загранпаспорту, на форуме Винского пишут обратное. Лояльнее, по отзывам, Liberty и Credo.

Перевод из России. «Золотая Корона» после июльских санкций ЕС 2026 года перестала отправлять переводы в Грузию, по «Юнистриму» источники расходятся. Надежнее отправить деньги на грузинский счет с карты зарубежного банка с исходящим SWIFT:

Поможем оформить карту зарубежного банка без поездки: условия — на страницах банковская карта Армении и банковская карта Турции, рассрочка — от 990 ₽ в месяц на 3-36 месяцев. Как проходит перевод, — в статье SWIFT: как перевести деньги за границу из России.

Валютный контроль. Лимиты ЦБ на переводы граждан за рубеж отменены с 8 декабря 2025 года. Об открытии счета в Грузии уведомите ФНС в течение месяца (173-ФЗ), отчет о движении средств — до 1 июня следующего года: Грузия не в ЕАЭС, а обороты при оплате квартиры больше 600 000 ₽. Горячая линия ФНС — 8 800 222-22-22. Подробнее — в статье валютный резидент РФ.

Карту заказывают заранее: на выпуск уходит 21 рабочий день, а задаток по сделке обычно просят в течение недели после выбора квартиры.

Разбор по чекам: студия 35 м² в Батуми

Студия 35 м² под ключ на Новом бульваре по средней цене района у G&T — 1 761 $ за метр. Покупатель в России, сделка по доверенности, оплата с карты банка Армении. Курсы ЦБ на 30 октября 2026 года: 80,6761 ₽ за доллар, 31,0807 ₽ за лари.

Арифметика: 61 635 × 80,6761 = 4 972 471 ₽ за квартиру плюс 119 518 ₽ расходов, итого 5 091 989 ₽, сверху около 2,4 %. Для сравнения, белый каркас по средней Colliers: 35 × 1 400 = 49 000 $ плюс ремонт 35 × 300 = 10 500 $ (оценка), итого 59 500 $ — дешевле на 2 135 $, но ремонт на расстоянии растянется на месяцы.

Сдача долгосрочно по ставке G&T для Нового бульвара 10,3 $ за метр: 35 × 10,3 = 360,5 $ в месяц, за 11 месяцев — 3 965,5 $. Налог в Грузии 5 % — 198 $, НДФЛ в России 13 % — 516 $ без зачета, расходы — около 300 $. Остается около 2 952 $ в год, примерно 4,7 % на вложенные 62 285 $. Налог на имущество не начисляется: доход в Грузии около 10 300 лари, меньше порога 40 000 лари.

Какие налоги платить в Грузии и в России?

Соглашение России и Грузии об избежании двойного налогообложения подписано 4 августа 1999 года, но не вступило в силу (base.garant.ru, письмо Минфина РФ от 24 февраля 2021 года). Поэтому с аренды россиянин платит и 5 % в Грузии, и полный НДФЛ в России: на 3 965 $ в год это 714 $, или 18 % дохода.

Для ставки 5 % физлицо регистрируется в Службе доходов на rs.ge и подает декларацию до 1 апреля следующего года, можно онлайн или через доверенное лицо. Льготный режим посуточной сдачи закончился 1 января 2026 года (PwC). Налог на имущество — 0,05-0,2 % стоимости при доходе семьи 40 000-100 000 лари и 0,8-1 % выше, срок — 15 ноября. В России аренду декларируют по форме 3-НДФЛ до 30 апреля, налог платят до 15 июля.

Дает ли квартира в Грузии ВНЖ в 2026 году?

Только дорогая. С 1 марта 2026 года краткосрочный ВНЖ за недвижимость дают при рыночной стоимости от 150 000 $ по оценке аккредитованного оценщика, прежний порог 100 000 $ отменен для новых заявителей (immigrantinvest.com, espero.ge, vc.ru; страница sda.gov.ge напрямую не открылась). ВНЖ выдают на год с продлением, полученные по старому порогу продлевают без новой оценки.

150 000 $ по курсу ЦБ — 12 101 415 ₽, студия за 61 635 $ не дотягивает в 2,4 раза. ВНЖ на 5 лет за инвестиции от 300 000 $ не менялся. Без ВНЖ гражданин России находится в Грузии без визы до года, поэтому для отдыха у моря он часто не нужен.

Что изменилось в 2025-2026 годах

• 8 декабря 2025 года — ЦБ РФ отменил лимиты на переводы граждан за рубеж.
• 1 января 2026 года — закончился льготный режим посуточной сдачи в Грузии.
• 1 марта 2026 года — порог ВНЖ за недвижимость вырос до 150 000 $.
• Июль 2026 года — «Золотая Корона» перестала отправлять переводы в Грузию.
• Август 2026 года — иностранцы купили 52 % квартир Батуми (Colliers).
• 2 октября 2026 года — новый регламент апостиля в России (приказ Минюста № 255).

Чего делать не надо

• Не платить задаток до свежей выписки реестра за 13 лари.
• Не покупать в доме с заложенным участком без условия о снятии залога.
• Не верить обещаниям ВНЖ за квартиру дешевле 150 000 $.
• Не платить рассрочку без записи в реестре и неустойки застройщика.
• Не забывать об уведомлении ФНС о счете в Грузии.
• Не ждать зачета грузинского налога в России.

Коротко

Россиянин покупает квартиру в Грузии на себя, без ВНЖ и налога на покупку. Метр в Тбилиси — 1 417 $ (июнь 2026 года), в Батуми — около 1 400 $ (сентябрь 2026 года). Регистрация — 150 лари за 4 рабочих дня. Студия 35 м² под ключ в Батуми со всеми расходами — около 5,1 млн рублей. Рассрочки не регулируются, эскроу нет, с аренды платят 5 % в Грузии и НДФЛ в России, ВНЖ — от 150 000 $.

Читайте дальше

• Как платить в Грузии россиянам
• Чем заменить «Золотую Корону» для перевода за границу
• Как открыть счет в иностранном банке россиянину
• Лимиты на переводы валюты за рубеж

Вопросы и ответы