Подобрать в Telegram
Подобрать в MAXОбъявления сверены с источниками 12.11.2026. Цена и наличие могут измениться. Дата «проверено» — дата наблюдения предложения, а не дата публикации продавцом. Периоды рыночной статистики указаны рядом с соответствующими данными.
Что иностранец может купить
Иностранец покупает на свое имя по паспорту, без ВНЖ и визы, на тех же правах, что и гражданин; право регистрирует Национальный регистр.
Титульная земля вне морской зоны оформляется на иностранца без ограничений по площади и без местного партнера.
Компания отделяет ответственность, упрощает наследование и перепродажу долями, но платит ежегодный налог (115 550 колонов, около 254 $, если деятельности нет) и сдает декларацию бенефициаров.
Полоса 50 м от линии прилива — общественная зона: там нельзя ничего занимать и строить никому, ни гражданам, ни иностранцам (закон 6043).
Следующие 150 м даются только в концессию муниципалитета, это аренда у государства. Иностранцу без 5 лет легального проживания и компании, где у иностранцев больше 50 %, концессию не дают (ст. 47 закона 6043).
Статья 4 закона 9996 и ст. 4 его регламента устанавливают инвестиционный минимум 150 000 $; возможны недвижимость и другие допустимые инвестиции. Пятилетний срок ст. 12 закона относится к выбору льгот ст. 5, а не сам по себе к автоматическому возврату минимума 200 000 $. Покупка не дает ВНЖ автоматически: состав инвестиции, документы и право на категорию проверяют в DGME до сделки.
Можно ли иностранцу купить жилье в Коста-Рике
Да: для покупки титульной недвижимости нужен только действующий паспорт, без ВНЖ, визы, местного партнера и минимальной суммы (Tico Times, 11.09.2026).
Ограничение — морская зона (закон 6043): 200 м от линии прилива принадлежат государству, первые 50 м — общественная зона, где строить нельзя никому, следующие 150 м — концессия муниципалитета.
Концессию не дают иностранцу, прожившему в стране меньше 5 лет, и компании, где у иностранцев больше 50 %; поэтому иностранцу в такой компании остается не больше 49 %.
Статья 4 закона 9996 и ст. 4 его регламента устанавливают инвестиционный минимум 150 000 $; возможны недвижимость и другие допустимые инвестиции. Пятилетний срок ст. 12 закона относится к выбору льгот ст. 5, а не сам по себе к автоматическому возврату минимума 200 000 $. Покупка не дает ВНЖ автоматически: состав инвестиции, документы и право на категорию проверяют в DGME до сделки.
Расскажите, что ищете — пришлем 5–7 вариантов
Цель, бюджет и страна, если уже выбрали. Ответим в течение рабочего дня и предложим созвон на 30 минут.
Оставить заявку- 1Бриф и выбор страны
- 2Шорт-лист с расчетом дохода
- 3Проверка, документы, оплата
Как проверить объект и застройщика
- 1Чистота в Регистре
Выписка по фолио реаль: продавец — собственник, нет ипотек, арестов и аннотаций; фискальная стоимость не сильно ниже цены — налог 1,5 % считают от большей суммы.
- 2Титул или концессия
У объекта у пляжа выяснить, титульная ли это земля или концессия в морской зоне: концессия — это аренда у государства со сроком и риском непродления, иностранцу без 5 лет жизни в стране ее контрольную долю не дадут.
- 3Вода и разрешения
Для стройки нужно письмо о доступности воды от местной ASADA или AyA, для скважины — концессия Дирекции по водам. У новостройки проверить разрешение муниципалитета на строительство.
- 4Компания-продавец
Если покупаете долю в компании, вместе с объектом переходит вся ее история: долги, суды, неуплаченный налог на юрлица. Без оплаты этого налога Регистр не выдаст по компании ни одного документа.
- 5Кондоминиум и взносы
В кондо проверить регламент кондоминиума, размер ежемесячного взноса (в объявлениях Тамариндо 198-300 $), долги продавца перед кондоминиумом и правила посуточной сдачи.
Документы и покупка через компанию
Для сделки нужны паспорт и, при удаленной покупке, доверенность с апостилем и переводом на испанский; отдельного налогового номера для покупки физлицом не требуется — данные покупателя вносит нотариус.
Многие иностранцы покупают через компанию S.A. или S.R.L.: это разделение ответственности, конфиденциальность, наследование и перепродажа долями.
Цена компании — ежегодный налог на юрлица (115 550 колонов, около 254 $, если деятельности нет), бухгалтерия и ежегодная декларация бенефициаров. Три года неуплаты — ликвидация, а без оплаты Регистр не выдает по компании документы.
Для категории инвестора подготовьте документы о составе и стоимости вложений. Статья 4 регламента перечисляет недвижимость, регистрируемые движимые вещи, акции, ценные бумаги и другие инвестиции; возможность применения конкретной корпоративной структуры подтверждают в DGME.
Договор и регистрация
Предварительный договор (опцион) фиксирует цену и сроки; задаток идет на счет эскроу-агента, зарегистрированного в SUGEF.
Передачу права оформляет нотариус эскритурой (escritura); при подписании эскроу перечисляет деньги продавцу, покупатель платит налог на передачу 1,5 % и сборы.
Нотариус подает эскритуру в Национальный регистр; собственником покупатель становится после записи в реестре.
Удаленно по доверенности
Покупку проводят по специальной доверенности (poder especial) на представителя в Коста-Рике.
Российскую доверенность оформляют у нотариуса, ставят апостиль и делают официальный перевод на испанский; альтернатива — консульство Коста-Рики.
В доверенности прямо перечислить полномочия: подписание опциона и эскритуры, работа с эскроу, оплата налогов, подача в Регистр, открытие компании, если она нужна.
Сроки
Проверка объекта и подготовка договора — обычно 2-4 недели.
Проверка покупателя и происхождения денег у эскроу — около недели (Outlier Legal).
Регистрация после подписания эскритуры — несколько недель; ВНЖ инвестора — полтора-два года от сбора документов до карты (Migronis, 2026 [1 ист.]).
Частые ошибки
Задаток напрямую продавцу или агенту вместо эскроу.
Покупка объекта у пляжа как собственности, хотя это концессия или общественная зона.
Покупка долей компании без проверки ее долгов и налога на юрлица.
Расчет на гарантированное ВНЖ без подтверждения допустимой инвестиции, источника денег и решения DGME.
Занижение цены в эскритуре: налог все равно считают от фискальной стоимости, если она выше.
Цены — официальная статистика и порталы, источник у каждой цифры; налоги — законы страны, НК РФ и ФНС; доходность — расчет с допущениями. Факты проверены 29.10.2026. Редактор раздела — Артем Швец. Нашли неточность — напишите нам.
