Напишите, для чего она, — менеджер подберет вариант под задачу.
Подобрать в Telegram
Подобрать в MAX
Заказать звонокПодберем недвижимость в Болгарии под ваш бюджет и задачу. Проверим объект и документы до задатка, согласуем с банком маршрут оплаты.
Объявления сверены с источниками 12.11.2026. Цена и наличие могут измениться. Дата «проверено» — дата наблюдения предложения, а не дата публикации продавцом. Периоды рыночной статистики указаны рядом с соответствующими данными.
Проверенные показатели: период и источник указаны рядом.
НСИ,II квартал 2026, опубликовано 23.09.2026. За квартал +4,5%; это официальный индекс жилья, а не цена метра конкретной квартиры.
Источник: https://www.nsi.bg/en/press-release/housing-price-statistics-9159У каждой цифры указаны период, территория и методика. Официальную статистику, модели и медианы объявлений не считаем одним рядом.
Цель, бюджет и страна, если уже выбрали. Ответим в течение рабочего дня и предложим созвон на 30 минут.
Оставить заявкуПосчитайте свой вариант. Наведите на «?» — расскажем, что значит каждый пункт.
Сборы — ориентир по ставкам страны, точную сумму считаем под объект. Ремонт, мебель и перелет не входят.
Где искать и под какую задачу.
Тем, кто покупает недорогой апартамент у моря для своего отдыха летом и частичной сдачи; как доходный объект курорт слабый из-за короткого сезона и таксы поддержки.
Подробнее о городе →Тем, кто хочет квартиру у моря для жизни круглый год или для долгосрочной и посуточной сдачи в большом городе с аэропортом и университетами.
Подробнее о городе →Тем, кто хочет жить у моря в спокойном городе дешевле Варны и рядом с курортами юга — Солнечным Берегом, Несебром, Созополем.
Подробнее о городе →Тем, кто покупает под долгосрочную сдачу без сезонности или для жизни в столице; в бюджет от 50 000 $ попадают в основном студии в спальных районах.
Подробнее о городе →Квартиру и апартамент иностранец любой страны, включая гражданина РФ, оформляет на себя без ВНЖ: ограничение Конституции касается только земли.
На Солнечном Берегу, в Несебре, Святом Власе покупают по тем же правилам; к цене добавляется ежегодная такса поддержки комплекса, обычно 9–12 € за м², в премиальных комплексах до 16,8–20,4 € за м².
По ст. 5b(1) Регламента ЕС 833/2014 банкам ЕС запрещено принимать депозиты от граждан РФ и физических лиц, проживающих в России, если общая сумма их депозитов в одном банке превышает 100 000 €. По ст. 5b(3) это ограничение не применяется к гражданам страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, а также к физлицам с временным или постоянным разрешением на проживание в одной из этих стран. Исключение из этого ограничения не гарантирует открытие счета или проведение конкретного платежа: банк проверяет клиента, происхождение средств и другие применимые ограничения.
Ст. 22 Конституции Болгарии запрещает иностранцам из стран вне ЕС владеть землей, кроме наследования по закону. Участок покупает болгарская компания (ЕООД), учрежденная иностранцем.
Само здание иностранец купить может, а землю под ним — нет: либо дом и участок покупает ЕООД, либо покупатель получает здание с правом строительства (право на строеж) без собственности на землю. Схему выбирает юрист до задатка.
Квартира за 50–150 тысяч евро права на ВНЖ не дает. Основание продолжительного пребывания при инвестиции в недвижимость от 600 000 лв. (около 306 775 €) юристы описывают как действующее, но с условиями и визой D [1 ист.].
Иностранцу нужен личный номер иностранца (ЛНЧ) или регистрация в БУЛСТАТ — их спросят нотариус, община и налоговая. Въезд для гражданина РФ — по шенгенской визе: Болгария полностью в Шенгене с 01.01.2025.
До задатка получить справку о вписаниях и удостоверение об обременениях (ипотека, арест, иски) в Агентстве по вписванию, кадастровую схему в АГКК и удостоверение об отсутствии долгов по местным налогам у продавца.
Предварительный договор фиксирует цену в евро, сроки, размер задатка и условия возврата; задаток — после проверки и небольшой. В новостройке в договоре прописывают этапы по актам строительства (Акт 14, 15, 16).
Платежи от 5 113 € (10 000 лв.) по болгарскому закону — только банковским переводом. Банк покупателя и продавца проводит проверку по закону против отмывания денег и спрашивает происхождение средств.
Договор купли-продажи заключается в форме нотариального акта у нотариуса по месту объекта; местный налог и сборы платятся до подписания. Удаленно — по нотариальной доверенности с апостилем и переводом присяжного переводчика на болгарский.
Нотариус вписывает акт в Имотный регистр за 1–3 рабочих дня — с этого момента сделка противопоставима третьим лицам. В течение 2 месяцев новый собственник подает декларацию в общину для налога на недвижимость и сбора за мусор.
Пять проверок, которые можно сделать до задатка — с нами или без нас.
Нотариальный акт продавца должен быть вписан в Имотный регистр, удостоверение об обременениях — свежим, без ипотеки, ареста и исков. Сверить собственников, в том числе супруга продавца.
Здание считается введенным только после разрешения на эксплуатацию (Акт 16). Покупка на стадии Акта 14 или 15 — это риск недостроя; деньги лучше платить по этапам.
В Торговом регистре проверить дату регистрации компании, собственников, управителя, нет ли ликвидации или несостоятельности, и что именно эта компания владеет землей или правом строительства.
На курорте запросить договор управления, размер таксы поддержки за м², долги прежнего владельца и что в нее входит (охрана, бассейн, уборка). Задолженность по таксе становится проблемой покупателя.
Получить у общины удостоверение о налоговой оценке (по ней считают налог на покупку, если она выше цены) и об отсутствии долгов по налогу на недвижимость и сбору за мусор.
| Платеж | Ставка и кто платит | Источник |
|---|---|---|
| Местный налог на покупку | 0,1–3 % от большей из сумм: цена по договору или налоговая оценка; ставку утверждает община. София, Варна, Бургас — 3 %; Несебр (Солнечный Берег) — уточнять в наредбе общины. Платит покупатель, если стороны не договорились иначе | ЗМДТ ст. 44–51; Innovires Legal, 26.03.2026 [1 ист. по ставкам Варны и Бургаса] |
| Нотариус и регистрация | Нотариальная такса по шкале от материального интереса: при 100 000 € около 472 € + 20 % НДС = около 565 €, максимум 3 068 € без НДС. Такса Агентства по вписванию — 0,1 % цены (100 € на 100 000 €) | Тарифа за нотариалните такси; Innovires Legal, 26.03.2026 |
| Налог на недвижимость (ежегодно) | 0,1–4,5 промилле от налоговой оценки (не рыночной цены), ставку задает община; в Софии около 1,875 промилле. Платится двумя частями до 30 июня и 31 октября, при оплате всей суммы до 30 апреля скидка 5 % | ЗМДТ; Innovires Legal, 02.10.2026 |
| Сбор за бытовые отходы (ТБО) | Ежегодно, размер устанавливает община; с 01.01.2026 сбор должен считаться по количеству отходов (объем контейнеров, число пользователей). Ставки Варны, Бургаса, Несебра не нашли | Innovires Legal, 02.10.2026 |
| Налог на аренду для нерезидента | Гражданин РФ, не являющийся налоговым резидентом Болгарии: 10 % окончательного налога с валовой суммы аренды, без вычета расходов; если арендатор — компания, она удерживает налог сама. У резидента Болгарии база — 60 % дохода | PwC/Global Property Guide; ЗДДФЛ ст. 37 |
| Налог при продаже | Нерезидент вне ЕС/ЕЭЗ: 10 % с прироста (цена продажи минус цена покупки и документированные расходы). Освобождение для одного жилья после 3 лет владения действует для резидентов Болгарии и ЕС/ЕЭЗ | Global Property Guide; ЗДДФЛ ст. 13, 37 [проверить у консультанта] |
НДФЛ 13 % до 2,4 млн ₽ в год, выше — 15–22 %; доход суммируется с зарплатой. Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, налог до 15 июля.
ст. 224 НК РФКонвенция между РФ и Болгарией об избежании двойного налогообложения от 08.06.1993 формально действует, но Россия указом № 585 от 08.08.2023 (закреплено законом № 598-ФЗ от 19.12.2023) приостановила в ней ряд положений, в том числе о льготах по процентам, дивидендам, роялти и доходам от недвижимости. По разъяснениям, физлица сохраняют возможность зачесть налог, уплаченный за рубежом (ст. 232 НК РФ), но применение к болгарским 10 % с аренды стоит подтвердить у налогового консультанта (ppt.ru, 09.08.2023; ria.ru, 08.08.2023).
ФНС, ст. 232 НК РФБез налога после 5 лет владения (3 года — для единственного жилья, наследства, подарка от семьи). Раньше — 13–15 % с вычетом 1 млн ₽ или расходов на покупку.
ст. 217.1 НК РФ, сверяем с письмами МинфинаОб открытии счета обычно уведомляют в течение месяца; отчет подают до 1 июня следующего года. Для счета в Киргизии как стране ЕАЭС освобождение с порогом 600 000 ₽ зависит от условий ч. 7 ст. 12 закона 173-ФЗ; отдельно учитывают пребывание за границей более 183 дней календарного года.
ФНС, валютный контроль; проверено 12.11.2026Сообщать в ФНС о покупке квартиры за рубежом не нужно.
НК РФЭто не налоговая консультация: правила общие, по своей ситуации сверяйтесь с налоговым консультантом.
Все налоги и сборы — в Болгарии и в России →В нашей базе — 2 021 объявление, от 3 272 $. Объект, цена и что проверяем до задатка.
Это реальные объявления с сайтов застройщиков и порталов — показаны как пример разбора, а не реклама. Цены и наличие меняются — актуальное проверяем в день подбора.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Проверим по реестрам страны — Агентство по вписванию: Имотный и Торговый регистры и Кадастр АГКК (КАИС): право продавца, долги и аресты, разрешения на строительство; для иностранца — ограничения страны на этот тип объекта.
Платите только вы — комиссий у застройщиков не берем. Поездка, пошлины и нотариус — отдельно.
Санкции ЕС не запрещают россиянину купить квартиру, но банк вправе отказать. Схему и документы о происхождении денег согласуем до задатка.
Подберем банк, валюту и маршрут перевода под страну покупки.
Стоимость и сроки открытия уточним по выбранному банку. Условия платежа согласуем до задатка.Помочь открыть счетОбязательная форма договора купли-продажи недвижимости; составляется и удостоверяется болгарским нотариусом по месту объекта и вписывается в Имотный регистр.
Личный номер иностранца — идентификатор иностранца в Болгарии; без него или регистрации в БУЛСТАТ сделку и налоговую декларацию не оформить.
Разрешение на эксплуатацию (удостоверение о вводе) здания; только после него новостройка считается законченной и пригодной для жизни.
Оценка объекта общиной; от нее считают ежегодный налог на недвижимость, а налог на покупку — от большей из сумм: она или цена сделки.
Ежегодный сбор управляющей компании курортного комплекса за охрану, бассейн, уборку и общие зоны; на Солнечном Берегу обычно 9–12 € за м² в год.
Общество с ограниченной ответственностью с одним владельцем; иностранец учреждает его, чтобы купить землю или дом с участком, капитал от 1 €.
Цены — официальная статистика и порталы, источник у каждой цифры; налоги — законы страны, НК РФ и ФНС; доходность — расчет с допущениями. Факты проверены 29.10.2026. Редактор раздела — Артем Швец. Нашли неточность — напишите нам.
Перед покупкой проверяют применимые санкционные ограничения и статус покупателя. По ст. 5b(1) Регламента ЕС 833/2014 банкам ЕС запрещено принимать депозиты от граждан РФ и физических лиц, проживающих в России, если общая сумма их депозитов в одном банке превышает 100 000 €. По ст. 5b(3) это ограничение не применяется к гражданам страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, а также к физлицам с временным или постоянным разрешением на проживание в одной из этих стран. Исключение из этого ограничения не гарантирует открытие счета или проведение конкретного платежа: банк проверяет клиента, происхождение средств и другие применимые ограничения.
Землю гражданин страны вне ЕС на себя оформить не может (ст. 22 Конституции). Дом с участком покупают через болгарскую компанию ЕООД — ее учреждение занимает 3–5 рабочих дней, бухгалтерия обходится примерно в 500–1 500 € в год.
Солнечный Берег: 1562 USD за м². Каталог AVO,12.11.2026,n=340; медиана наблюденных квартир с площадью, не весь рынок.; Варна: 1918 USD за м². Каталог AVO,12.11.2026,n=372; медиана наблюденных квартир с площадью, не весь рынок.; Бургас: 1855 USD за м². Каталог AVO,12.11.2026,n=395; медиана наблюденных квартир с площадью, не весь рынок.; София: 2675 USD за м². Каталог AVO,12.11.2026,n=328; медиана наблюденных квартир с площадью, не весь рынок.
Местный налог на покупку 3 % в Софии, Варне и Бургасе, нотариус около 0,5 % с НДС, регистрация 0,1 %. На квартиру за 100 000 € это около 3 665 €.
Обычная покупка квартиры ВНЖ не дает. Юристы описывают основание продолжительного пребывания при инвестиции в недвижимость от 600 000 лв. (около 306 775 €) с визой D и подтверждением происхождения денег; актуальность для граждан РФ проверяется до сделки.
Нерезидент Болгарии платит 10 % с валовой суммы аренды без вычета расходов и 10 % с прироста при продаже. Ежегодно — налог на недвижимость 0,1–4,5 промилле от налоговой оценки и сбор за мусор.
Как купить жилье россиянину, как оплатить сделку из России, какие налоги платить — разборы по странам.
Напишите нам — обсудим банковский счет, валюту и перевод для покупки недвижимости.
Написать в Telegram Написать в MAX Позвонить: +7 495 477-59-76 info@avo.cards Цены и сроки на странице могут отличаться — точные назовет менеджер.