Подобрать в Telegram
Подобрать в MAXОбъявления сверены с источниками 12.11.2026. Цена и наличие могут измениться. Дата «проверено» — дата наблюдения предложения, а не дата публикации продавцом. Периоды рыночной статистики указаны рядом с соответствующими данными.
Все платежи одной таблицей
Налоги и сборы в Болгарии| Платеж | Ставка и кто платит | Источник |
|---|---|---|
| Местный налог на покупку | 0,1–3 % от большей из сумм: цена по договору или налоговая оценка; ставку утверждает община. София, Варна, Бургас — 3 %; Несебр (Солнечный Берег) — уточнять в наредбе общины. Платит покупатель, если стороны не договорились иначе | ЗМДТ ст. 44–51; Innovires Legal, 26.03.2026 [1 ист. по ставкам Варны и Бургаса] |
| Нотариус и регистрация | Нотариальная такса по шкале от материального интереса: при 100 000 € около 472 € + 20 % НДС = около 565 €, максимум 3 068 € без НДС. Такса Агентства по вписванию — 0,1 % цены (100 € на 100 000 €) | Тарифа за нотариалните такси; Innovires Legal, 26.03.2026 |
| Налог на недвижимость (ежегодно) | 0,1–4,5 промилле от налоговой оценки (не рыночной цены), ставку задает община; в Софии около 1,875 промилле. Платится двумя частями до 30 июня и 31 октября, при оплате всей суммы до 30 апреля скидка 5 % | ЗМДТ; Innovires Legal, 02.10.2026 |
| Сбор за бытовые отходы (ТБО) | Ежегодно, размер устанавливает община; с 01.01.2026 сбор должен считаться по количеству отходов (объем контейнеров, число пользователей). Ставки Варны, Бургаса, Несебра не нашли | Innovires Legal, 02.10.2026 |
| Налог на аренду для нерезидента | Гражданин РФ, не являющийся налоговым резидентом Болгарии: 10 % окончательного налога с валовой суммы аренды, без вычета расходов; если арендатор — компания, она удерживает налог сама. У резидента Болгарии база — 60 % дохода | PwC/Global Property Guide; ЗДДФЛ ст. 37 |
| Налог при продаже | Нерезидент вне ЕС/ЕЭЗ: 10 % с прироста (цена продажи минус цена покупки и документированные расходы). Освобождение для одного жилья после 3 лет владения действует для резидентов Болгарии и ЕС/ЕЭЗ | Global Property Guide; ЗДДФЛ ст. 13, 37 [проверить у консультанта] |
НДФЛ 13 % до 2,4 млн ₽ в год, выше — 15–22 %; доход суммируется с зарплатой. Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, налог до 15 июля.
ст. 224 НК РФКонвенция между РФ и Болгарией об избежании двойного налогообложения от 08.06.1993 формально действует, но Россия указом № 585 от 08.08.2023 (закреплено законом № 598-ФЗ от 19.12.2023) приостановила в ней ряд положений, в том числе о льготах по процентам, дивидендам, роялти и доходам от недвижимости. По разъяснениям, физлица сохраняют возможность зачесть налог, уплаченный за рубежом (ст. 232 НК РФ), но применение к болгарским 10 % с аренды стоит подтвердить у налогового консультанта (ppt.ru, 09.08.2023; ria.ru, 08.08.2023).
ФНС, ст. 232 НК РФБез налога после 5 лет владения (3 года — для единственного жилья, наследства, подарка от семьи). Раньше — 13–15 % с вычетом 1 млн ₽ или расходов на покупку.
ст. 217.1 НК РФ, сверяем с письмами МинфинаОб открытии счета обычно уведомляют в течение месяца; отчет подают до 1 июня следующего года. Для счета в Киргизии как стране ЕАЭС освобождение с порогом 600 000 ₽ зависит от условий ч. 7 ст. 12 закона 173-ФЗ; отдельно учитывают пребывание за границей более 183 дней календарного года.
ФНС, валютный контроль; проверено 12.11.2026Сообщать в ФНС о покупке квартиры за рубежом не нужно.
НК РФЭто не налоговая консультация: правила общие, по своей ситуации сверяйтесь с налоговым консультантом.
При покупке
Местный налог на возмездное приобретение: 0,1–3 % по решению общины, от большей из сумм — цена или налоговая оценка (ЗМДТ ст. 44–51). София, Варна, Бургас — 3 %; Несебр (Солнечный Берег) — уточнять в наредбе общины.
Нотариальная такса по шкале: от 51 131 до 255 646 € — 374 € + 0,2 % с превышения 51 130 €, плюс 20 % НДС; максимум 3 068 € без НДС (Innovires Legal, 26.03.2026).
Такса Агентства по вписанию — 0,1 % цены, без НДС.
Отдельно: адвокат, переводы, апостиль, комиссия агентства, если она на покупателе.
Расскажите, что ищете — пришлем 5–7 вариантов
Цель, бюджет и страна, если уже выбрали. Ответим в течение рабочего дня и предложим созвон на 30 минут.
Оставить заявку- 1Бриф и выбор страны
- 2Шорт-лист с расчетом дохода
- 3Проверка, документы, оплата
Ежегодные платежи
Налог на недвижимость: 0,1–4,5 промилле от налоговой оценки, ставку задает община; в Софии около 1,875 промилле. Платится до 30 июня и 31 октября, при оплате всей суммы до 30 апреля скидка 5 %.
Сбор за бытовые отходы (ТБО): размер утверждает община; с 2026 года должен считаться по количеству отходов.
На курорте — такса поддержки комплекса: обычно 9–12 € за м² в год, в премиальных комплексах 16,8–20,4 € за м² плюс ремонтный фонд (объявления, 2026).
Сдача в аренду
Нерезидент Болгарии: 10 % окончательного налога с валовой суммы аренды, расходы не вычитаются (PwC/Global Property Guide).
Если арендатор — болгарская компания, налог удерживает она; при сдаче физлицам и туристам нерезидент декларирует и платит сам.
Посуточная сдача туристам требует регистрации места размещения в общине и туристического сбора — уточнить у местного бухгалтера.
Продажа
Нерезидент вне ЕС/ЕЭЗ: 10 % с прироста — цена продажи минус документированная цена покупки и расходы.
Освобождение для одного жилья после 3 лет владения (и до двух объектов после 5 лет) действует для резидентов Болгарии и ЕС/ЕЭЗ; для налогового резидента РФ его применение не подтверждено — уточнить у консультанта.
Налоги в России и соглашение
Конвенция РФ и Болгарии об избежании двойного налогообложения от 08.06.1993 формально действует, но указом № 585 от 08.08.2023 и законом № 598-ФЗ Россия приостановила ряд ее положений, в том числе о доходах от недвижимости; по разъяснениям, физлица сохраняют зачет налога, уплаченного за рубежом (ст. 232 НК РФ) — подтвердить у налогового консультанта.
Аренда: 3-НДФЛ до 30 апреля, налог 13 % (15 % и выше при доходе свыше 2,4 млн ₽ с учетом других доходов), при зачете — минус болгарские 10 %.
Продажа: без НДФЛ в РФ после 5 лет владения (3 года в льготных случаях), иначе 13–15 % с разницы или с вычетом 1 млн ₽.
Налог на имущество за квартиру в Болгарии в России не платится.
Пример расчета на объекте 100 000 $
Цена 100 000 $ = около 89 850 € (ЕЦБ, 1,1130 на 29.10.2026).
Местный налог 3 % = 2 695 €; нотариус 374 € + 0,2 % x 38 717 € = около 451 € + НДС = около 541 €; регистрация 0,1 % = 90 €. Итого около 3 330 € (около 3 700 $, 3,7 %).
Налог на недвижимость: при ставке Софии 1,875 промилле и налоговой оценке около 40 % цены (35 940 €) — около 67 € в год [оценка доли налоговой оценки], плюс ТБО по общине.
Аренда 500 € x 11 месяцев = 5 500 €: в Болгарии 10 % = 550 €; в России 13 % = 715 €, при зачете доплата около 165 €.
Продажа через 5+ лет с приростом 20 000 €: в Болгарии 10 % = 2 000 € для нерезидента вне ЕС; в России НДФЛ нет.
Цены — официальная статистика и порталы, источник у каждой цифры; налоги — законы страны, НК РФ и ФНС; доходность — расчет с допущениями. Факты проверены 29.10.2026. Редактор раздела — Артем Швец. Нашли неточность — напишите нам.
