Подобрать в Telegram
Подобрать в MAXОбъявления сверены с источниками 12.11.2026. Цена и наличие могут измениться. Дата «проверено» — дата наблюдения предложения, а не дата публикации продавцом. Периоды рыночной статистики указаны рядом с соответствующими данными.
Что иностранец может купить
Квартиру и апартамент иностранец любой страны, включая гражданина РФ, оформляет на себя без ВНЖ: ограничение Конституции касается только земли.
На Солнечном Берегу, в Несебре, Святом Власе покупают по тем же правилам; к цене добавляется ежегодная такса поддержки комплекса, обычно 9–12 € за м², в премиальных комплексах до 16,8–20,4 € за м².
По ст. 5b(1) Регламента ЕС 833/2014 банкам ЕС запрещено принимать депозиты от граждан РФ и физических лиц, проживающих в России, если общая сумма их депозитов в одном банке превышает 100 000 €. По ст. 5b(3) это ограничение не применяется к гражданам страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, а также к физлицам с временным или постоянным разрешением на проживание в одной из этих стран. Исключение из этого ограничения не гарантирует открытие счета или проведение конкретного платежа: банк проверяет клиента, происхождение средств и другие применимые ограничения.
Ст. 22 Конституции Болгарии запрещает иностранцам из стран вне ЕС владеть землей, кроме наследования по закону. Участок покупает болгарская компания (ЕООД), учрежденная иностранцем.
Само здание иностранец купить может, а землю под ним — нет: либо дом и участок покупает ЕООД, либо покупатель получает здание с правом строительства (право на строеж) без собственности на землю. Схему выбирает юрист до задатка.
Квартира за 50–150 тысяч евро права на ВНЖ не дает. Основание продолжительного пребывания при инвестиции в недвижимость от 600 000 лв. (около 306 775 €) юристы описывают как действующее, но с условиями и визой D [1 ист.].
Можно ли иностранцу купить жилье в Болгарии
Квартиры, апартаменты и здания — да, иностранец любой страны оформляет их на себя.
Землю — нет: ст. 22 Конституции запрещает иностранцам вне ЕС владеть землей, кроме наследования по закону. Участок и дом с участком покупает болгарская компания ЕООД, учрежденная иностранцем: капитал от 1 €, регистрация 3–5 рабочих дней, бухгалтерия 500–1 500 € в год (Innovires Legal, 2026 [1 ист.]).
Санкции ЕС покупку жилья гражданами РФ не запрещают, но сделки с лицами из санкционных списков блокируются, а банки и нотариусы обязаны проверять стороны.
ВНЖ обычная покупка не дает.
Расскажите, что ищете — пришлем 5–7 вариантов
Цель, бюджет и страна, если уже выбрали. Ответим в течение рабочего дня и предложим созвон на 30 минут.
Оставить заявку- 1Бриф и выбор страны
- 2Шорт-лист с расчетом дохода
- 3Проверка, документы, оплата
Как проверить объект и застройщика
- 1Право продавца и обременения
Нотариальный акт продавца должен быть вписан в Имотный регистр, удостоверение об обременениях — свежим, без ипотеки, ареста и исков. Сверить собственников, в том числе супруга продавца.
- 2Акт 16 для новостройки
Здание считается введенным только после разрешения на эксплуатацию (Акт 16). Покупка на стадии Акта 14 или 15 — это риск недостроя; деньги лучше платить по этапам.
- 3Застройщик в Торговом регистре
В Торговом регистре проверить дату регистрации компании, собственников, управителя, нет ли ликвидации или несостоятельности, и что именно эта компания владеет землей или правом строительства.
- 4Такса поддержки и управление комплексом
На курорте запросить договор управления, размер таксы поддержки за м², долги прежнего владельца и что в нее входит (охрана, бассейн, уборка). Задолженность по таксе становится проблемой покупателя.
- 5Налоговая оценка и долги
Получить у общины удостоверение о налоговой оценке (по ней считают налог на покупку, если она выше цены) и об отсутствии долгов по налогу на недвижимость и сбору за мусор.
Документы и номер иностранца
Загранпаспорт и шенгенская виза для личного участия: Болгария полностью в Шенгене с 01.01.2025.
ЛНЧ (личный номер иностранца) или регистрация в БУЛСТАТ — нужны нотариусу, общине и налоговой.
Справка о семейном положении с апостилем и переводом на болгарский — нотариус проверяет, нужно ли согласие супруга.
Декларации нотариусу о происхождении средств и об отсутствии долгов по местным налогам у продавца.
Договор и регистрация
Предварительный договор: цена в евро, сроки, задаток и условия его возврата.
Окончательный договор — нотариальный акт у нотариуса по месту объекта; местный налог (до 3 %) и сборы платятся до подписания.
Нотариус вписывает акт в Имотный регистр за 1–3 рабочих дня; такса 0,1 % цены.
В течение 2 месяцев — декларация в общину для налога на недвижимость и сбора за мусор.
Удаленно по доверенности
Доверенность российского нотариуса с апостилем и переводом присяжного переводчика на болгарский; полномочия — подписание предварительного и окончательного договора, оплата налогов, получение ЛНЧ или БУЛСТАТ, открытие счета.
Второй путь — доверенность в консульстве Болгарии в России, если консульский отдел ее удостоверяет — уточнить до записи.
Представителем обычно выступает болгарский адвокат: он же проверяет объект и подает документы.
Сроки
Вся сделка — обычно 4–8 недель, с ипотекой до 10–12 недель (Innovires Legal, 2026 [1 ист.]).
Проверка объекта — 5–10 рабочих дней, вписание в Имотный регистр — 1–3 рабочих дня.
Самый долгий и непредсказуемый этап для гражданина РФ — перевод денег и банковские проверки.
Частые ошибки
Задаток до справки об обременениях.
Покупка новостройки без Акта 16 со 100 % оплатой сразу.
Дом с участком на себя вместо ЕООД или права строительства.
Занижение цены в нотариальном акте — налог все равно считают от налоговой оценки, если она выше, а при продаже вырастет налог с прироста.
Забытые такса поддержки и долги по ней в курортном комплексе.
Цены — официальная статистика и порталы, источник у каждой цифры; налоги — законы страны, НК РФ и ФНС; доходность — расчет с допущениями. Факты проверены 29.10.2026. Редактор раздела — Артем Швец. Нашли неточность — напишите нам.
