Подобрать в Telegram
Подобрать в MAXОбъявления сверены с источниками 12.11.2026. Цена и наличие могут измениться. Дата «проверено» — дата наблюдения предложения, а не дата публикации продавцом. Периоды рыночной статистики указаны рядом с соответствующими данными.
Что иностранец может купить
Квартиру (мансен) в новостройке или на вторичке иностранец-нерезидент оформляет на себя без разрешений, виз и ВНЖ; после покупки — отчет Минфину в течение 20 дней.
Общего запрета для иностранцев нет: земля оформляется в полную собственность. У военных баз, АЭС и на приграничных островах действуют зоны закона 2021 года, где сделки проверяются и требуют уведомления.
Частный дом с участком и пустующий дом-акия покупаются по тем же правилам. У дешевых акия проверяют, можно ли снести и построить заново и в каком состоянии дом.
Японские банки нерезиденту без вида на жительство кредит на жилье, как правило, не выдают; покупка идет за свои деньги.
Покупка недвижимости не дает ни визы, ни статуса пребывания. Бизнес-виза оформляется отдельно, с 16.10.2025 для нее нужен капитал не меньше 30 млн иен.
По закону о частном жилье (минпаку, 2018) сдавать посуточно можно не больше 180 дней в году и только после регистрации; районы Токио добавляют свои ограничения.
Можно ли иностранцу купить жилье в Японии
Да: квартиру, дом и землю иностранец, в том числе нерезидент, оформляет в полную собственность на тех же условиях, что японец.
Ограничения есть только по местам: закон 2021 года о важных земельных участках (полностью в силе с 20.09.2022) выделяет зоны около 1 км вокруг баз Сил самообороны, АЭС и на приграничных островах; там правительство изучает использование земли, а в «особых» зонах о сделках с землей и зданиями от 200 м² уведомляют заранее.
Покупка не дает ни визы, ни статуса пребывания.
Расскажите, что ищете — пришлем 5–7 вариантов
Цель, бюджет и страна, если уже выбрали. Ответим в течение рабочего дня и предложим созвон на 30 минут.
Оставить заявку- 1Бриф и выбор страны
- 2Шорт-лист с расчетом дохода
- 3Проверка, документы, оплата
Как проверить объект и застройщика
- 1Выписка из реестра прав
В выписке (登記事項証明書) смотрят собственника, ипотеки и аресты в разделе прав; ипотеку продавца снимают в день расчета.
- 2Год проекта и сейсмостойкость
Дома, проект которых согласован после 01.06.1981, построены по «новому сейсмостандарту» (新耐震). У более старых домов проверяют сейсмоусиление: от этого зависят кредит покупателю при перепродаже и налоговые льготы.
- 3Управление и фонд ремонта
Запросить у управляющей компании отчет (重要事項調査報告書): размер ежемесячных взносов за управление и ремонт, долги собственников, план капремонта и были ли решения о повышении взносов.
- 4Карта рисков
По карте рисков (ハザードマップ) проверить затопление, оползни и цунами по адресу; с 2020 года агент обязан сообщать риск наводнения в объяснении важных сведений.
- 5Право на землю
Проверить, полная ли это собственность на долю земли (所有権) или право аренды земли (借地権): во втором случае есть плата за землю и срок, а квартира стоит дешевле.
Документы и налоговый представитель
Паспорт и подтверждение адреса за рубежом; вместо японской печати и справки о ней — сертификат подписи (サイン証明) из посольства или консульства Японии либо нотариально заверенная подпись с переводом.
Индивидуального налогового номера иностранцу-нерезиденту для покупки не нужно, но для уплаты налогов в Японии назначают налогового представителя (納税管理人) — человека или компанию с адресом в Японии.
С 05.10.2026 при регистрации права, по данным агентского сайта, нужно указывать гражданство [сверить с Минюстом Японии].
Договор и регистрация
Агент-специалист обязан провести объяснение важных сведений до договора.
Договор купли-продажи с задатком 5-10 %; на договор клеят гербовую марку (10 000 иен при цене 10-50 млн иен по льготной ставке до 31.03.2027).
В день расчета остаток цены переводят продавцу, а сирейси подает заявление о регистрации в Бюро юстиции; новая выписка с именем покупателя готова обычно через 1-2 недели.
Удаленно по доверенности
Сделку можно провести без приезда: доверенность выдается агенту или сирейси, подпись заверяется в консульстве Японии или у нотариуса с переводом на японский.
Сирейси до сделки сам проверяет личность покупателя, поэтому форму документов согласуйте с ним заранее.
Отчет Минфину может подать агент в Японии онлайн — Минфин это прямо рекомендует.
Сроки
Выбор и заявка — от нескольких дней; объяснение важных сведений и договор — 1-2 недели.
От договора до расчета — обычно 1-2 месяца (при покупке за свои деньги можно быстрее).
Отчет FEFTA — в течение 20 дней после покупки; уведомление о налоге на приобретение — через несколько месяцев.
Частые ошибки
Покупка дешевой студии в доме до июня 1981 года без проверки сейсмоусиления.
Не смотрят фонд ремонта: через год собственники голосуют за повышение взносов или разовый сбор.
Ждут ипотеку: нерезиденту японские банки ее, как правило, не дают.
Забывают про отчет Минфину в 20 дней и налогового представителя.
Покупают ради посуточной сдачи, не проверив лимит 180 ночей и правила района.
Цены — официальная статистика и порталы, источник у каждой цифры; налоги — законы страны, НК РФ и ФНС; доходность — расчет с допущениями. Факты проверены 29.10.2026. Редактор раздела — Артем Швец. Нашли неточность — напишите нам.
