Подобрать в Telegram
Подобрать в MAXОбъявления сверены с источниками 12.11.2026. Цена и наличие могут измениться. Дата «проверено» — дата наблюдения предложения, а не дата публикации продавцом. Периоды рыночной статистики указаны рядом с соответствующими данными.
Все платежи одной таблицей
Налоги и сборы в Японии| Платеж | Ставка и кто платит | Источник |
|---|---|---|
| Налог на приобретение недвижимости (不動産取得税) | Платит покупатель один раз: 3 % от кадастровой оценки для жилья и земли (льготная ставка до 31.03.2027, для нежилых зданий 4 %); база земли под жилье уменьшается вдвое | законы о местных налогах, памятки префектур; PwC Japan о налоговой базе, 07.08.2026 |
| Регистрационный сбор (登録免許税) и гербовый сбор (印紙税) | Покупатель: 2 % от оценки здания и 1,5 % от оценки земли (льгота по земле продлена реформой 2026 года на 3 года); гербовая марка на договор 10 000 иен при цене 10-50 млн и 5 000 иен при 5-10 млн (льготные ставки до 31.03.2027) | Минфин Японии, основные положения налоговой реформы ФГ 2026; ставки марок [сверить с НТА] |
| Налог на имущество и городской налог (ежегодно) | Собственник на 1 января: 1,4 % налога на основные средства + до 0,3 % городского налога от кадастровой оценки; для земли под жильем до 200 м² база уменьшена в 6 и 3 раза | PwC Worldwide Tax Summaries, Japan, 07.08.2026 |
| Налог с аренды для нерезидента | Если арендатор — компания или предприниматель, он удерживает 20,42 % с арендной платы; затем нерезидент подает декларацию до 15 марта и платит налог по шкале с чистого дохода (зачитывая удержанное) | PwC Worldwide Tax Summaries, Japan, 07.08.2026 |
| Налог при продаже | С прибыли: при владении до 5 лет — 30,63 % национального налога, больше 5 лет (на 1 января года продажи) — 15,315 %; резидент Японии платит еще 9 % или 5 % местного налога (итого 39,63 % и 20,315 %). При продаже нерезидентом покупатель удерживает 10,21 % от цены | PwC Worldwide Tax Summaries, Japan, 07.08.2026; удержание 10,21 % — НТА |
НДФЛ 13 % до 2,4 млн ₽ в год, выше — 15–22 %; доход суммируется с зарплатой. Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, налог до 15 июля.
ст. 224 НК РФКонвенция РФ и Японии об устранении двойного налогообложения от 07.09.2017 формально действует, но Указом Президента РФ № 585 от 08.08.2023 приостановлены ее статьи 5-21, 23 и 26 и пункты 1-3 Протокола (v2b.ru, текст указа), включая статью о доходах от недвижимости и статью об устранении двойного налогообложения. Поэтому зачет японского налога в российский НДФЛ по ст. 232 НК РФ под вопросом: рассчитывайте, что налог с аренды и продажи может быть уплачен в обеих странах, и проверяйте позицию у налогового консультанта.
ФНС, ст. 232 НК РФБез налога после 5 лет владения (3 года — для единственного жилья, наследства, подарка от семьи). Раньше — 13–15 % с вычетом 1 млн ₽ или расходов на покупку.
ст. 217.1 НК РФ, сверяем с письмами МинфинаОб открытии счета обычно уведомляют в течение месяца; отчет подают до 1 июня следующего года. Для счета в Киргизии как стране ЕАЭС освобождение с порогом 600 000 ₽ зависит от условий ч. 7 ст. 12 закона 173-ФЗ; отдельно учитывают пребывание за границей более 183 дней календарного года.
ФНС, валютный контроль; проверено 12.11.2026Сообщать в ФНС о покупке квартиры за рубежом не нужно.
НК РФЭто не налоговая консультация: правила общие, по своей ситуации сверяйтесь с налоговым консультантом.
При покупке
Налог на приобретение недвижимости: 3 % от кадастровой оценки для земли и жилья (льготная ставка до 31.03.2027), база земли под жилье уменьшается вдвое; уведомление присылает префектура через несколько месяцев.
Регистрационный сбор: 2 % от оценки здания и 1,5 % от оценки земли (льгота по земле продлена реформой ФГ 2026 на 3 года, Минфин Японии). Льгота 0,3 % для собственного жилья обычно требует регистрации проживания в Японии.
Гербовый сбор на договор: 5 000 иен при цене 5-10 млн, 10 000 иен при 10-50 млн, 30 000 иен при 50-100 млн (льготные ставки до 31.03.2027) [сверить с НТА].
Гонорар сирейси — обычно около 100 000 иен и выше [оценка]; агент — до 3 % цены + 60 000 иен + 10 % налога.
Расскажите, что ищете — пришлем 5–7 вариантов
Цель, бюджет и страна, если уже выбрали. Ответим в течение рабочего дня и предложим созвон на 30 минут.
Оставить заявку- 1Бриф и выбор страны
- 2Шорт-лист с расчетом дохода
- 3Проверка, документы, оплата
Ежегодные налоги
Налог на основные средства (固定資産税) — 1,4 % и городской налог (都市計画税) — до 0,3 % кадастровой оценки; платит тот, кто собственник на 1 января (PwC, 07.08.2026).
Для земли под жильем до 200 м² база по налогу на имущество уменьшается в 6 раз, по городскому налогу — в 3 раза; у квартиры доля земли маленькая, поэтому основная часть налога приходится на здание.
Обычно в договоре продавец и покупатель делят налог текущего года пропорционально дням.
Сдача в аренду
Нерезидент без постоянного представительства облагается по ставке 20,42 % с арендной платы у источника, если арендатор — компания или предприниматель; частный жилец налог не удерживает.
В любом случае нерезидент подает декларацию до 15 марта и платит налог с чистого дохода (аренда минус взносы, налог на имущество, управление, амортизация) по шкале 5-45 % плюс 2,1 % восстановительного налога, удержанное засчитывается.
Посуточная сдача — только по закону о минпаку: регистрация и не больше 180 ночей в год.
Продажа
Прибыль облагается отдельно: владение до 5 лет (на 1 января года продажи) — 30,63 % национального налога, больше 5 лет — 15,315 %; резидент Японии платит еще 9 % или 5 % местного налога, итого 39,63 % и 20,315 % (PwC, 07.08.2026).
Когда продает нерезидент, покупатель удерживает 10,21 % от цены и перечисляет в налоговую, окончательный налог считается в декларации [сверить исключения с НТА].
Если квартира продается в течение 5 полных лет на 1 января, ставка вдвое выше — сроки продажи стоит планировать заранее.
Налоги в России и соглашение
Конвенция РФ и Японии от 07.09.2017 формально в силе, но статьи 5-21, 23 и 26 приостановлены Указом № 585 от 08.08.2023 — в том числе статья об устранении двойного налогообложения.
Резидент РФ декларирует доход от аренды в Японии по форме 3-НДФЛ до 30 апреля: 13 % (15 % и выше с доходов свыше 2,4 млн рублей); зачет японского налога по ст. 232 НК РФ без действующей статьи соглашения под вопросом.
Продажа: без НДФЛ в РФ после 5 лет владения (3 года в льготных случаях), иначе 13-15 % с разницы между ценой продажи и покупки.
Налог на имущество за квартиру в Японии в России не платится.
Пример расчета на объекте 100 000 $
Цена 100 000 $ = 15,78 млн иен (кросс-курс ЦБ РФ 157,84 на 29.10.2026). Допущение: кадастровая оценка 60 % цены, 9,47 млн иен — земля 2,84 млн, здание 6,63 млн.
Налог на приобретение: земля 2,84 млн x 1/2 x 3 % = 42 600 иен, здание 6,63 млн x 3 % = 198 900 иен. Регистрация: 42 600 + 132 600 иен. Гербовый сбор 10 000, сирейси около 100 000. Итого около 527 000 иен (около 3 340 $, 3,3 % цены); агент еще около 587 000 иен.
Ежегодно: налог на имущество и городской налог около 120 000 иен (около 760 $), в основном за здание.
Аренда 80 000 иен x 11 месяцев = 880 000 иен; после расходов около 560 000 иен чистого дохода и налога Японии по минимальной ставке 5,105 % — около 28 600 иен (без учета амортизации, которая его уменьшает).
Цены — официальная статистика и порталы, источник у каждой цифры; налоги — законы страны, НК РФ и ФНС; доходность — расчет с допущениями. Факты проверены 29.10.2026. Редактор раздела — Артем Швец. Нашли неточность — напишите нам.
