Подобрать в Telegram
Подобрать в MAXОбъявления сверены с источниками 12.11.2026. Цена и наличие могут измениться. Дата «проверено» — дата наблюдения предложения, а не дата публикации продавцом. Периоды рыночной статистики указаны рядом с соответствующими данными.
Что иностранец может купить
Гражданин РФ без ВНЖ может купить квартиру, если его нет в санкционных списках ЕС: условие взаимности (ст. 16 «Preleggi») МИД Италии считает выполненным, пока действует соглашение о защите инвестиций РФ-Италия 1996 года.
Курортное жилье в Лигурии, на Сицилии и других побережьях покупается по тем же правилам, что и в городе; ограничений по районам для иностранцев нет.
Землю под домом иностранец оформляет на себя; запрета, как в Армении или Таиланде, нет. Для старого дома обязательна проверка градостроительного и кадастрового соответствия.
По ст. 5b(1) Регламента ЕС 833/2014 банкам ЕС запрещено принимать депозиты от граждан РФ и физических лиц, проживающих в России, если общая сумма их депозитов в одном банке превышает 100 000 €. По ст. 5b(3) это ограничение не применяется к гражданам страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, а также к физлицам с временным или постоянным разрешением на проживание в одной из этих стран. Исключение из этого ограничения не гарантирует открытие счета или проведение конкретного платежа: банк проверяет клиента, происхождение средств и другие применимые ограничения.
Покупка жилья вида на жительство не дает. Для жизни в Италии нужен отдельный ВНЖ, например elective residence с пассивным доходом около 31 000 € в год на человека, оформляется в консульстве.
Пониженный налог 2 % на «первое жилье» дают только тем, кто перенесет регистрацию по месту жительства в эту коммуну в течение 18 месяцев. Нерезидент платит 9 %.
Можно ли гражданину России купить жилье в Италии
Да, если покупателя нет в санкционных списках ЕС. Для иностранцев без ВНЖ действует условие взаимности (ст. 16 «Preleggi» к Гражданскому кодексу); для России его выполнение МИД Италии связывает с соглашением о защите инвестиций 1996 года, которое числится действующим (notaiosoldani.it, 27.05.2026).
Перед покупкой проверяют применимые санкционные ограничения и статус покупателя. По ст. 5b(1) Регламента ЕС 833/2014 банкам ЕС запрещено принимать депозиты от граждан РФ и физических лиц, проживающих в России, если общая сумма их депозитов в одном банке превышает 100 000 €. По ст. 5b(3) это ограничение не применяется к гражданам страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, а также к физлицам с временным или постоянным разрешением на проживание в одной из этих стран. Исключение из этого ограничения не гарантирует открытие счета или проведение конкретного платежа: банк проверяет клиента, происхождение средств и другие применимые ограничения.
Покупать можно квартиру, дом с землей, курортные апартаменты. ВНЖ покупка не дает.
Расскажите, что ищете — пришлем 5–7 вариантов
Цель, бюджет и страна, если уже выбрали. Ответим в течение рабочего дня и предложим созвон на 30 минут.
Оставить заявку- 1Бриф и выбор страны
- 2Шорт-лист с расчетом дохода
- 3Проверка, документы, оплата
Как проверить объект и застройщика
- 1Собственник и обременения
Выписка ispezione ipotecaria за 20 лет показывает ипотеки, аресты (pignoramento) и споры; продавец должен совпадать с собственником в кадастре.
- 2Градостроительное и кадастровое соответствие
Планировка должна совпадать с кадастровым планом и разрешениями; с 2010 года продавец заявляет соответствие в акте (L. 122/2010), без этого нотариус сделку не удостоверит. Незаконные перепланировки узаконивают до сделки.
- 3Долги по кондоминиуму
По ст. 63 правил к Гражданскому кодексу покупатель отвечает солидарно с продавцом за взносы кондоминиума за текущий и прошлый год — нужна справка управляющего (amministratore) об отсутствии долгов.
- 4Гарантия застройщика
При покупке строящегося жилья застройщик обязан выдать банковскую или страховую гарантию (fideiussione) на все деньги до акта и полис на 10 лет от дефектов (D.Lgs. 122/2005). Без гарантии платить нельзя.
- 5Застройщик как компания
В Registro Imprese проверить регистрацию, учредителей, отчетность и нет ли процедуры банкротства или ликвидации.
Документы и codice fiscale
Загранпаспорт и codice fiscale — итальянский налоговый номер. Его бесплатно выдает консульство Италии по форме AA4/8 или офис Agenzia delle Entrate в Италии, в том числе по доверенности.
Документы о происхождении денег: выписки, договор продажи прежнего жилья, справки о доходах, налоговые декларации — с переводом. Без них нотариус не проведет сделку.
Банковский счет в банке ЕС или третьей страны, с которого пойдет оплата.
Договор и регистрация
Предложение о покупке (proposta) и предварительный договор (compromesso) с задатком 10-20 % цены; compromesso регистрируют в Agenzia delle Entrate в течение 20 дней.
Окончательный акт (rogito) удостоверяет итальянский нотариус; он удерживает налоги, регистрирует акт, вносит запись в ипотечный реестр и кадастр.
Собственником покупатель становится при подписании акта; запись в реестре делает право противопоставимым третьим лицам.
Удаленно по доверенности
Россия и Италия — участники Гаагской конвенции 1961 года об апостиле: доверенность российского нотариуса оформляют с апостилем и присяжным переводом на итальянский.
Второй путь — доверенность в консульстве Италии; доступность записи проверьте заранее.
В доверенности перечислите полномочия: получение codice fiscale, подписание compromesso и rogito, оплата, получение документов. Проверку происхождения денег нотариус все равно проводит по покупателю.
Сроки
Codice fiscale — от одного дня в Италии до нескольких недель через консульство.
От предварительного договора до акта — обычно 1-3 месяца: проверка, подготовка документов, перевод денег через третью страну.
Регистрация у нотариуса — в день акта; копию с отметкой о регистрации выдают обычно в течение месяца.
Частые ошибки
Задаток агенту или продавцу напрямую, а не на счет нотариуса.
Покупка без проверки соответствия планировки — потом не продать и не узаконить.
Расчет на 2 % налога «первого жилья» без переезда — нерезидент платит 9 %.
Банковский счет, маршрут перевода и документы согласуем с банком и продавцом до задатка.
Ожидание ВНЖ за покупку.
Цены — официальная статистика и порталы, источник у каждой цифры; налоги — законы страны, НК РФ и ФНС; доходность — расчет с допущениями. Факты проверены 29.10.2026. Редактор раздела — Артем Швец. Нашли неточность — напишите нам.
